Firmar un contrato de locación puede resultar un proceso estresante si no se conocen bien los derechos y obligaciones, tanto de los inquilinos como de los propietarios.
Ahora, tras la derogación de la ley de alquileres, los contratos se pactan bajo el principio de libertad contractual, que otorga a inquilinos y propietarios autonomía para acordar plazos, montos y demás condiciones. Este nuevo marco legal reemplaza los límites y fórmulas de ajuste obligatorias de la ley anterior.
La eliminación de las restricciones impuestas por la norma derogada introdujo importantes cambios en el mercado: las actualizaciones pueden pactarse según el índice que acuerden las partes, la moneda de pago y el tiempo del contrato.
Por lo que, la clave está en prepararse antes de sentarse a la mesa de negociación y en dejar por escrito los acuerdos alcanzados. A continuación, cinco preguntas esenciales para lograr un contrato más equilibrado y proteger los intereses de ambas partes, que responden los abogados Enrique Abatti y Enrique Abatti (h), referentes en Derecho Inmobiliario.
El Código Civil y Comercial, en sus artículos 1205 a 1210, fija el marco mínimo de deberes que todo contrato de locación debe respetar. Abatti señala que, antes de cerrar un acuerdo, es imprescindible entender que el inquilino no puede cambiar el destino pactado del inmueble, debe conservarlo en buen estado y afrontar las reparaciones urgentes notificando al propietario, así como cumplir con el pago del canon locativo -que incluye alquiler y prestaciones accesorias como expensas, ABL o seguros- en tiempo y forma.
Al término del contrato, el inquilino está obligado a restituir la propiedad en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste natural, y entregar las constancias de pago correspondientes. «Esta base legal protege tanto al propietario como al locatario, marcando límites claros que deben respetarse», aclara el abogado.
Los analistas recomiendan definir de antemano el índice con el que se va a actualizar el alquiler (IPC, ICL, CAC u otro) y la frecuencia del ajuste -sea trimestral, semestral o anual- y, para evitar discrepancias, pactar que cada año el valor se coteje con la cotización de tres inmobiliarias: una designada por el inquilino, otra por el propietario y una tercera acordada entre ambos. De este modo, “ambas partes cuentan con un mecanismo transparente para adaptar el alquiler a la realidad del mercado y preservar el equilibrio económico del contrato”.
Tras el incremento de la oferta de propiedades que generó la eliminación de la normativa, los inquilinos ganaron capacidad de negociación. “Hoy quien busca alquilar puede elegir entre múltiples opciones y proponer compromisos de pago adelantado -antes prohibidos para vivienda- para conseguir descuentos”, explica Abatti.
Esta dinámica obliga a los propietarios a flexibilizar condiciones (como aceptar varios meses de adelanto o ajustar el canon) si desean cerrar el trato rápidamente. Con más alternativas a su disposición, el inquilino cuenta con una posición de ventaja que conviene aprovechar al momento de discutir precio y modos de pago.
Las cláusulas sobre actualización del alquiler, depósito de garantía, admisión de mascotas, uso de espacios comunes y responsabilidad por reparaciones suelen convertirse en foco de disputas.
Para evitar malentendidos, los abogados coinciden en la necesidad de documentar exhaustivamente cualquier acuerdo adicional al contrato principal. Una práctica aconsejada es levantar un acta notarial con fotografías certificadas del estado inicial del inmueble, que luego se adjunte al contrato. De esta manera, se dispondrá de evidencia fehaciente en caso de desacuerdos sobre daños o modificaciones.
Verificar la legitimación del propietario, exigiendo título de dominio o poder notarial en caso de apoderados, es el primer paso que todo inquilino debe cumplir.
Además, conviene revisar el reglamento de copropiedad y las últimas liquidaciones de expensas para conocer de antemano los costos que podrían recaer sobre el contrato.
Según el especialista, “el art. 1188 CCyC exige que contratos, prórrogas y modificaciones sean por escrito”, por lo que no basta con acuerdos verbales: cada cláusula, por más accesorias que parezcan, debe constar en el documento. De este modo, se minimizan riesgos de “chicanas” procesales y se fortalece la seguridad jurídica de ambas partes.
