El mercado hipotecario argentino atraviesa su mayor nivel de actividad de los últimos seis años, pero, esta vuelta del financiamiento bancario que entusiasmó a todos los que soñaban con acceder a su casa propia comenzó a perder fuerza.
De acuerdo a un informe de la Fundación Tejido Urbano, en junio se otorgaron 3511 créditos hipotecarios, una cifra que representa una baja frente a mayo (3866) y que marca el segundo mes consecutivo en retroceso, luego de un arranque de año explosivo.
Según el relevamiento, entre enero y mayo se habían entregado 16.057 nuevas hipotecas, un 60% más que en todo el 2024 y, el primer semestre cerraría con más de 19 mil préstamos otorgados a personas humanas, lo que equivale a un crecimiento interanual del 72%. El impulso de estas operaciones estuvo liderado por la compra de vivienda, “que volvió a ser el destino principal del crédito tras haber caído a mínimos históricos en julio del año pasado”.
Pero, la reactivación, aunque potente, no es homogénea ni infinita.
A partir del segundo trimestre los bancos endurecieron aún más sus condiciones, y elevaron las tasas de interés de sus préstamos UVA. Situación que genera que cada vez sea más difícil el ingreso a un préstamo.
Los bancos ya anticipan que podrían endurecer sus condiciones de otorgamiento en los próximos meses, por lo que, la situación para los posibles tomadores será cada vez más difícil. Es más, la Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central (BCRA) revela que, por primera vez desde 2022, la proporción de entidades que restringen requisitos supera a la de aquellas que los flexibilizan.
Las razones son principalmente financieras: la falta de liquidez por parte de las entidades limita la capacidad de los bancos para sostener el ritmo de colocaciones, y la ausencia de un mercado secundario desarrollado impide reciclar carteras para generar nuevo fondeo. En este contexto, la securitización hipotecaria vuelve a colocarse en el centro del debate. En julio, ADEBA presentó un informe técnico con propuestas para dinamizar este mecanismo, considerado clave para sostener la oferta de créditos en el mediano plazo.
Aun así, la demanda sigue en alza. La mitad de los bancos relevados reportó un incremento de solicitudes en el segundo trimestre, contra apenas un 6% que informó caídas. Este desajuste entre una demanda creciente y una oferta en retroceso podría derivar en mayores exigencias: plazos de aprobación más extensos y un freno en la expansión del mercado. De hecho, el volumen de créditos hipotecarios otorgados en junio cayó un 4% respecto del mes anterior.
Las hipotecas en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) siguen siendo el corazón del mercado. Hoy ofrecen tasas efectivas anuales que van del 8% al 11%, con condiciones preferenciales en algunos bancos públicos. Sin embargo, el acceso no es universal: “los ingresos mínimos exigidos y la relación cuota-ingreso dejan fuera a un amplio sector de potenciales compradores”.
El desafío para el segundo semestre será sostener la dinámica sin un crecimiento paralelo de la liquidez bancaria. La clave estará en encontrar nuevas fuentes de financiamiento que permitan que la reactivación hipotecaria no quede atrapada en un techo prematuro.
