Uno de los riesgos más comunes que enfrentan quienes alquilan una propiedad es la falta de pago por parte del inquilino del canon locativo (alquiler puro más los accesorios, como expensas, abl, entre otros).
A partir de la derogación de la ley de alquileres, en diciembre de 2023, las reglas del juego cambiaron: los contratos volvieron a regirse bajo el Código Civil y Comercial (CCyC) y a libre acuerdo entre las partes. La eliminación de las restricciones impuestas por la norma derogada introdujo importantes cambios en el mercado: las actualizaciones pueden pactarse según el índice que acuerden las partes, la moneda de pago y el tiempo del contrato.
Entonces, ante una situación en la que no se cumple con el pago del canon locativo, ¿qué hacer y cómo proceder?
Enrique Abatti, abogado especializado en vivienda, aclara estas dudas y explica que primero es importante poder diferenciar entre alquiler de vivienda de locación comercial, ya que los procedimiento difieren en algunas partes.
Alquiler de vivienda
En el marco legal, según el artículo 1222 del CCyC, si el inquilino no paga, el locador debe intimar fehacientemente el pago de la deuda. Esto significa que debe enviarle una notificación formal, como una carta documento, dándole un plazo mínimo de diez días corridos para saldarla. En esta intimación, se debe especificar el lugar de pago. La notificación será válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si no puede completarse la entrega por causas atribuibles a él.
Si, una vez finalizado el plazo, el inquilino sigue sin pagar, el locador tiene derecho a iniciar un juicio de desalojo. De manera paralela, puede iniciar un juicio ejecutivo por cobro de los alquileres y sus accesorios, ya que el artículo 1208 del CCyC le da a estos montos carácter de título ejecutivo.
“También es importante destacar que se puede iniciar una acción judicial contra el fiador, que es responsable de la totalidad de la deuda”, aclara Abatti.
Alquiler comercial
El abogado explica que a diferencia de los alquileres de vivienda, la ley no exige una intimación previa en el caso de las locaciones comerciales. La mora es automática, y una vez que el inquilino dejó de pagar, se puede iniciar el juicio de desalojo.
En ambos casos
Es importante aclarar que, en ambos casos la ley dice que tienen que pasar dos meses. Sin embargo, esto no es de orden público, por lo que las partes pueden acordar un plazo diferente en el contrato. Si el contrato no especifica nada, se aplican los dos meses.
Otro punto a tener en cuenta es el caso de que haya un seguro de caución o fianza. Si el inquilino cuenta con esta posibilidad, es fundamental notificar a la aseguradora de inmediato (generalmente, el plazo es de 72 horas) por medio fehaciente. “La aseguradora se subrogará en los derechos del locador y se encargará de iniciar tanto el juicio de desalojo como la cobranza de las deudas”, dice Abatti.
Para evitar sorpresas, una práctica recomendada para el locador es pagar las expensas y otros accesorios directamente, y luego cobrárselos al inquilino junto con el alquiler del mes. Esta modalidad debe estar claramente estipulada en una cláusula del contrato para que sea válida.
Firmar un contrato de locación puede resultar un proceso estresante si no se conocen bien los derechos y obligaciones, tanto de los inquilinos como de los propietarios.
Ahora, tras la derogación de la ley de alquileres, los contratos se pactan bajo el principio de libertad contractual, que otorga a inquilinos y propietarios autonomía para acordar plazos, montos y demás condiciones. Este nuevo marco legal reemplaza los límites y fórmulas de ajuste obligatorias de la ley anterior.
La clave está en prepararse antes de sentarse a la mesa de negociación y en dejar por escrito los acuerdos alcanzados. Antes de firmar un contrato, expertos recomiendan conocer las obligaciones legales del inquilino, pactar con claridad ajustes y condiciones, aprovechar la mayor oferta disponible y documentar todo por escrito para evitar conflictos futuros. Los puntos más importantes son:
