En un contexto de alza de precios, de un dólar que está cada vez más cerca del techo de la banda cambiaria y de costos de construcción que continúan altos, la tierra sigue siendo un bien escaso y valioso en la ciudad de Buenos Aires. Tal es así que una importante área, que había quedado rezagada en comparación con otros sectores de la ciudad, volvió a estar en agenda luego de una subasta que reunió a más de 10 jugadores del sector.
El 29 de agosto, el remate público realizado por el Banco Ciudad de un terreno ubicado en el barrio de Villa Urquiza, mantuvo a los desarrolladores en disputa por más de tres horas. Ubicado en Holmberg al 2200, esquina Mendoza, el inmueble se vendió por US$2.557.000, más del triple de su precio base de US$820.770,52.
El lote, urbano y libre de mejoras, tiene una superficie total de 1627,37 m² y se ubica en una de las zonas más codiciadas del barrio: el polo gastronómico y comercial Donado-Holmberg (DoHo). La pelea por este terreno muestra que todavía hay interés por la zona y que los jugadores del mercado la ven con potencial.
El DoHo, que se extiende sobre las calles paralelas Donado y Holmberg, en el límite entre Villa Urquiza y Villa Ortúzar, se consolidó en los últimos años como un polo de atracción para inversores, desarrolladores y público final. Su propuesta recuerda a otros focos porteños como Las Cañitas, en Palermo, o la avenida Pedro Goyena, en Caballito, aunque con una particularidad que los demás no tienen: el fenómeno se concentra en unas pocas cuadras y con una fuerte impronta gastronómica y comercial.
El interés por el terreno sorprende en un momento en que la rentabilidad de los proyectos está bajo presión. Entre octubre de 2023 y junio de 2025, el costo de construcción en dólares subió 126%, mientras que el metro cuadrado vendible solo aumentó 23,9% en ese mismo período.
Esa brecha hizo que los precios del mercado usado se volvieran más atractivos -con valores que en términos reales se mantienen en niveles de 2006-, aunque la expectativa de una estabilización en los costos de construcción mantiene viva la apuesta al desarrollo desde el pozo.
Actualmente, construir una vivienda en Buenos Aires cuesta entre US$1500 y US$1700 por m² en su versión estándar, aunque puede trepar hasta US$3000 por m² con materiales premium.
Pero, expertos del sector advierten que, a raíz de la reciente suba del dólar -que a principios de esta semana trepó $25 y se posicionó cerca del techo de la banda cambiaria-, el alza de los costos de construcción parece estar amesetándose, lo que representa un alivio después de meses de incrementos importante. Pero tampoco creen que “impacte significativamente la reciente alza del dólar, aunque todavía está por verse”, sostienen.
De acuerdo con el último relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre terrenos urbanos con capacidad edificable en CABA (junio 2025), el valor promedio de incidencia es de US$491/m², apenas un 1,8% por encima del año pasado. Aun así, sigue siendo un 25% más bajo que en 2018 y, en términos reales, la caída llega al 40%. “Este panorama de sostenimiento de valores se da justamente cuando el sector desarrollista vive una situación complicada en la que los incrementos de los costos en dólares hacen perder rentabilidad a los proyectos inmobiliarios, por lo que se podría esperar que en el mediano plazo el valor de la tierra retome nuevamente su tendencia a la baja”, aseguraron desde Reporte Inmobiliario.
Ningún barrio excede como promedio de incidencia los US$1000/m². Belgrano es el que más se acerca a ese límite, alcanzando los US$882/m², el año pasado había sido Palermo. El barrio que le sigue con la incidencia más cara es Barrio Norte, en donde alcanza los US$768/m² de promedio.
Por el contrario, la incidencia promedio más baja registrada es de US$75/m² y se da en La Boca. En el segundo puesto se ubica el barrio de Constitución con un valor de US$80/m². Estos dos barrios son los que presentan el valor de tierra promedio más reducido de la ciudad.
Mientras que, en Villa Urquiza, donde se concretó la venta récord de Holmberg y Mendoza, la incidencia promedio se ubica en US$545/m², con mínimos de US$251/m² y máximos de US$919/m², lo que deja en claro que el precio por el que se vendió este lote (US$1571/m²) se posicionó cerca de los rangos más altos del mercado, por debajo de la incidencia máxima de Palermo (US$2375/m²) y Belgrano (US$1729/m²), pero por encima de la de Colegiales (US$1250/m²) y Barrio Norte (US$1029/m²), por ejemplo.
Que un terreno en pleno corazón de Villa Urquiza se haya vendido en los rangos más altos del mercado demuestra que, la zona, salió efectivamente del olvido y continúa en el radar de los desarrolladores.
