Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, se abrió el juego para que inquilinos y propietarios definan entre ellos la forma en la que se pactan los contratos. En ese sentido, son varios los puntos que hay que tener en cuenta para evitar problemas y hay que discutir, acordar y poner por escrito, antes de firmar un contrato de alquiler.
Entre ellas se encuentran la moneda, la periodicidad del ajuste, la indexación y los pagos adelantados. En primer lugar, los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Es decir, se podrán firmar en pesos, dólares o la moneda que acuerden, lo importante es que lo acordado deberá quedar por escrito en el contrato. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el acuerdo.
En cuanto al ajuste, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados bajo la ley o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre y diciembre de 2023), inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del alquiler. Por ejemplo, se pueden indexar a la inflación, a la evolución salarial, al índice de precios mayoristas, al valor de la nafta, una combinación de índices, etc. En cuanto a la periodicidad del ajuste, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler. Por su parte, el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
Vale la pena señalar que un informe del Colegio Inmobiliario porteño de hace unos meses revela que el 90% de los acuerdos de alquiler que se están firmando son en pesos, a pesar de que se permite que puedan pactarse en moneda extranjera, y se cierran con ajustes cuatrimestrales, por 24 meses y utilizando el indicador del IPC, a pesar de que algunos todavía se siguen pactando bajo el ICL.
A la hora de firmar un acuerdo de alquiler, hay otro punto que hay que tener en cuenta: qué conviene hacer al momento de la rescisión del contrato. “El artículo 1218 del Código Civil y Comercial establece que, vencido el plazo por el que se firmó el contrato de alquiler, continúa vigente en los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes dé por terminado el contrato”, explica Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina, y agrega: “Si el propietario no quiere renovar y el inquilino no quiere irse y se mantiene en la vivienda, se le inicia un juicio de desalojo y se irá el día que el juez haga el dictado de la sentencia”.
El contrato continúa con los mismos términos hasta que cualquiera de las personas diga basta. Sin embargo, la fianza caduca automáticamente cuando terminó el plazo por el que se firmó el contrato. Si se hace una prórroga tácita del contrato, que no se pone por escrito, la fianza caduca igualmente, ya sea que se trate de una persona humana o una fianza dada por empresas para tal fin o si el garante es un seguro de caución. Aunque si se intima al inquilino, apenas se vence el contrato, ahí queda vigente la fianza.
Cuando está por vencer el contrato y el dueño no quiere renovar, conviene que el propietario le mande una carta al inquilino, notificándole que el día que especifique, va a ir a buscar la llave de la propiedad. Ahora bien, si le da un recibo de alquiler luego de que se terminó el plazo del contrato, queda constancia de que el contrato anterior se había prorrogado tácitamente, pero sin fiador.