Después de un 2024 en el que la construcción cayó cerca del 20%, este año será mejor y vamos a ver una mejora del 10%, aproximadamente. Pero para esto, para el sector procura consolidar la recuperación insinuada en algunos determinantes de la actividad durante la segunda mitad del año pasado.
Para pasar en limpio: la inversión nacional en obra pública se redujo en un 80% y el costo en dólares para obras privadas se encareció un 64% con respecto a 2023, debido a la apreciación del peso y a la reducción de la brecha.
En otra etapa de la cadena, el crédito hipotecario creció 214% real anual en los primeros once meses del año, y 384% anual en el segundo semestre, cuando comenzó a tomar envión realmente. Solo en diciembre de 2024 el total desembolsado en créditos hipotecarios a familias fue mayor al acumulado de enero-octubre de 2023, ajustado por inflación.
Finalmente, en el mercado de compraventas fue un año de crecimiento, aunque dispar según la zona del país. El año pasado cerró con un crecimiento del 40% en las escrituras de compraventa de inmuebles de CABA, del 30% en Córdoba y del 15% en la Provincia de Buenos Aires.
De cara al 2025, el costo en dólares para los privados no podrá seguir creciendo: solo con mantener los niveles de fines del año pasado, en el promedio anual significa un aumento del 15% respecto a 2024. Es decir, la inercia de los aumentos va a poner presión, pero por el lado de la oferta (además del blanqueo para desarrolladores), la apertura a importación de insumos y la persistencia de la apreciación cambiaria podrían reducir marginalmente los costos de construcción.
Del lado de la demanda, la consolidación del financiamiento vía crédito hipotecario, los fondos acumulados por el blanqueo (todavía no derramaron en el sector) y la parsimoniosa recuperación del salario real podrían traccionar por el lado de la demanda.
Una alerta para el mercado de financiamiento, producto de la incipiente estrechez de la liquidez en pesos de algunos bancos tanto públicos como privados, fue el aumento de tasas de interés de los créditos hipotecarios entre noviembre y diciembre. A principios de octubre, la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios era de 4,3% para los bancos públicos o provinciales y 5,6% para los bancos privados de alcance nacional. Actualmente, esas tasas ascienden a 4,9% y 6,8 (+0,6 pp y +1,2 pp, respectivamente), que implican aumentos en la cuota del crédito de 5% y 10%, respectivamente. Es decir, el desafío del crédito hipotecario (y del financiamiento a la vivienda en general) es cómo fondearse en un contexto de liquidez restringida y cepo cambiario, que reduce la capacidad de acceder a fuentes de largo plazo. La idea de recrear un mercado hipotecario en dólares, impulsado por algunos sectores del sistema financiero, conlleva el problema del riesgo de descalce de monedas que terminó con la pesificación asimétrica a principios de 2002, en la peor crisis moderna del sector.
El Índice de Acceso al Crédito Hipotecario, que busca anticipar la evolución del crédito hipotecario a partir de la capacidad real de un hogar de cumplir con los requisitos básicos exigidos por los bancos, mejoró considerablemente en 2024, gracias a la mejora del salario en dólares vs. valor de los inmuebles.
En 2025, se prevé que el Índice se mantendrá en los niveles actuales, dada la combinación de mejora de los ingresos compensado por mayores tasas de interés y precio de inmuebles al alza, que requerirá un ingreso superior para acceder a un mismo inmueble.
Esto es compatible con un mercado de crédito hipotecario con volúmenes de desembolso mejores que los actuales, pero inferiores a los del periodo 2017-2018. En el caso del crédito tradicional, destinado principalmente a la compra de unidades ya construidas, este año tendrá un volumen cercano a los US$3000 millones anuales, equivalente a unos US$250 millones mensuales. Esto es muy superior al del periodo 2019-2023 (US$15 millones mensuales promedio), aunque menor al del periodo 2017-2018 (US$330 millones mensuales o US$4000 millones anuales).
En este contexto, queda la expectativa sobre los diferentes instrumentos de crédito intermedio, como la hipoteca divisible, la hipoteca de bien futuro o las modificaciones al proceso de registración de boletos.
De cualquier manera, este volumen de crédito hipotecario seguirá impulsando los precios del mercado inmobiliario. Luego de haber registrado un aumento del 7% promedio en 2024, el precio de los inmuebles consolidará esa mejora y podrá crecer hasta 20% más.
Para el mercado de compraventa, especialmente CABA y Córdoba se muestran como las plazas más dinámicas en contextos de crédito hipotecario.
En los años en los que el crédito hipotecario representa más del 20% de las operaciones (como potencialmente será 2025) se potencia el derrame al mercado sin crédito. Es decir, si se mantiene el ritmo de operaciones de CABA del periodo julio-octubre y continúa el crédito, el volumen operado en CABA, por ejemplo, puede ser superior a las 70.000 escrituras. Cuando esto suceda, el desafío estará en cómo el sector resuelve los cuellos de botella como la presión de la demanda con una oferta en transición, sin que el aumento de precios canibalice la mejora.
Gonzalez Rouco es economista senior de Empiria Consultores. Licenciado en Economía, obtuvo un posgrado en Economía Social por la Universidad Católica Argentina y es Magíster en Políticas Públicas por la Universidad Torcuato Di Tella. Se especializó en el análisis y diseño de instrumentos de acceso a la vivienda con enfoque económico y financiero. Publicó tres libros: “El sueño de la casa propia” en 2024, “Dueños o Inquilinos” en 2021 y “Vivienda: el relato” en 2017.
Por Federico González Rouco
