Desde la derogación de la ley de alquileres, el 29 de diciembre de 2023, los contratos de locación en la Argentina quedaron sujetos a la libre voluntad de las partes. Entre los muchos cambios, uno de los más importantes fue la flexibilización en los requisitos para presentar garantías.
Antes, el inquilino debía proponer al menos dos opciones: una garantía propietaria, un recibo de sueldo o un seguro de caución. Ahora, no existe una exigencia legal específica y, en los hechos, el propietario puede pedir lo que considere conveniente.
Las garantías siguen siendo un elemento clave del contrato: existen para que el locador se asegure de que que el locatario abonará en tiempo y forma pero si no pasa, alguien se hará responsable de la deuda. Estas, generalmente consisten en que otra persona, banco, seguro o empresa se constituya en fiador o garante, que se hará cargo de la deuda en caso de que el inquilino incumpla con el contrato.
De igual manera, hay que tener en cuenta que “hoy podés firmar un contrato de alquiler sin ninguna garantía, es totalmente válido, ya sea antes o después del DNU de Javier Milei; no son exigencias legales, sino de la práctica”, explica Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario. Sin embargo, en la práctica, casi todos los propietarios siguen exigiendo algún tipo de respaldo ante posibles moras.
En este contexto, las garantías privadas ganaron terreno como una alternativa cada vez más utilizada, especialmente entre quienes no tienen familiares o conocidos dispuestos a salir de garantes.
1) ¿Qué son y cómo funcionan?
Las garantías privadas, como el seguro de caución o las fianzas emitidas por empresas especializadas, permiten a los inquilinos acceder a un contrato sin depender de un garante físico o propietario. Funcionan de forma similar a un seguro: el inquilino paga una suma inicial a cambio de la cobertura durante toda la vigencia del contrato, garantizando los pagos futuros tanto de alquileres, como de expensas y servicios. En caso de incumplimiento, la aseguradora paga al propietario y luego busca recuperar el dinero del inquilino moroso.
La derogación de la ley del 2020 reactivó la oferta de propiedades en alquiler y, con ella, se disparó el mercado de garantías: “Pudimos aprovechar esa oportunidad y crecer en forma exponencial”, asegura Gastón Gurevich, socio fundador de GarantíaYa.
“Hoy, ya nadie pregunta qué es una garantía de fianza. Se volvió de uso habitual”, afirma Alejandro Leveroni, titular de Premium Group, una sociedad que otorga garantías para viviendas, comercios u oficinas. “Antes, muchas propiedades se alquilaban en horas; ahora algunas tardan dos o tres meses. El inquilino tiene más opciones y puede elegir, lo que impulsó también la demanda de garantías privadas”, agrega.
2) ¿Cuánto cuestan?
El costo varía según el tipo de contrato, la empresa que lo emite y el perfil crediticio del inquilino. En Premium Group, por ejemplo, el valor ronda el 1,5% del alquiler más las expensas multiplicado por la duración del contrato. “Para un alquiler de $500.000 con expensas de $100.000, el precio total de la garantía —por única vez al inicio del contrato— es alrededor de $1.000.000”, detalla Leveroni. En caso de pago al contado, se aplica un descuento del 20%.
Desde GarantíaYa indican que ofrecen financiamiento de hasta 12 cuotas sin interés: “Cuanto mejor es el perfil crediticio del inquilino, mayores son los descuentos que podemos ofrecer”.
3) ¿Cuáles son los requisitos y beneficios?
Los requisitos varían según el perfil del solicitante. En GarantíaYa, se adaptan a empleados en relación de dependencia, monotributistas, responsables inscriptos e incluso estudiantes. En Premium Group, se exige que los ingresos de al menos dos personas tripliquen el monto del alquiler y expensas, aunque puede bastar una sola persona con ingresos elevados y buen historial financiero.
Para los propietarios, este tipo de garantía les brinda mayor seguridad jurídica y mecanismos más simples para iniciar acciones legales ante la falta de pago. Para los inquilinos, permite resolver una barrera de entrada que muchas veces era infranqueable: conseguir alguien dispuesto a firmar como garante.
