MIAMI.- El mercado inmobiliario de Miami está experimentando una etapa tranquila y algo incierta. Tras años de gran actividad, las opiniones sobre su evolución futura son variadas.
“Este es un buen momento para comprar propiedades aunque no siempre encontramos oportunidades en Miami. La ciudad es tramposa, porque todos sabemos que atrae un público latinoamericano muy grande pero no necesariamente todas las inversiones son buenas.”, reconoce Sofía Gancedo, co-fundadora y CEO de Bricksave, una plataforma de crowdfunding que permite invertir en propiedades en Estados Unidos desde US$1000 y que utiliza un algoritmo basado en dos millones de puntos de datos para analizar los mercados.
La emprendedora también indicó que ese algoritmo identificó recientemente ciertos códigos postales o barrios que están experimentando aumentos sistemáticos, así como cambios en códigos o regulaciones que permiten la construcción de torres más altas.
Gancedo señaló que, por ejemplo, en North Miami Beach, el valor estaba aumentando a una tasa del 10% anual. Agregó que este aumento no solo parecía continuar, sino que también había un cambio en las regulaciones que había llevado al derribo de edificios antiguos, ya que resultaba difícil cumplir con los nuevos códigos urbanos, especialmente después del colapso del edificio en Surfside. “Hoy es más fácil derribar un edificio para hacer uno nuevo que renovarlo para cumplir con los códigos modernos, lo cual está transformando la fisonomía del barrio; donde antes había edificios viejos, ahora se construirán torres gigantes” afirmó.
La compañía de Gancedo está observando de cerca ciertos barrios debido a la presencia de propiedades más pequeñas, como edificios de dos pisos con ocho departamentos, que son más fáciles de mantener y tienen costos bajos. “No estamos comprometidos con ninguna ciudad en particular. Estamos entrando a Miami porque consideramos que es un buen momento. Actualmente, es uno de los mercados más atractivos de EE.UU. Hace un año no estábamos seguros de si era el momento adecuado para invertir allí, ya que el mercado había subido considerablemente y no se veía una tendencia clara de que continuara en ascenso”, explicó Gancedo quien también comentó que, hoy en día, considera a Miami como una oportunidad, pero únicamente para ciertos tipos de propiedades y en barrios específicos. La compañía busca zonas con tendencia al aumento de valor, enfocándose en propiedades que no impliquen altos gastos de mantenimiento y expensas.
“Las torres con vista al mar son hermosas, pero muchas veces, especialmente los inversores latinoamericanos, se sorprenden con los costos de mantenimiento y los gastos asociados. Las expensas extraordinarias pueden aumentar debido a la necesidad de renovar la piscina, el jacuzzi o la alfombra del edificio, lo que reduce la rentabilidad.
Después del colapso en Surfside, los análisis estructurales se han vuelto cada vez más frecuentes y costosos, implicando grandes desembolsos para ingenieros especializados,” explicó Gancedo.
El promedio de inversión en la plataforma de crowdfunding es de US$15.000 , aunque el mínimo requerido es de apenas US$1000. El sistema reúne a muchos inversores para financiar la compra de una propiedad, de la cual cada uno posee un porcentaje proporcional. Los usuarios pueden optar por comprar una parte o la propiedad completa, que es identificada por la plataforma mediante una fórmula que evalúa rentabilidad y potencial de apreciación.
Una vez que el algoritmo encuentra una propiedad potencial, esta pasa por un período de due diligence que dura un mes, durante el cual se revisa la documentación y se realiza un análisis detallado.
“El algoritmo, con sus millones de puntos de datos, busca indicadores como el aumento del ingreso per cápita en una zona, así como cambios en la delincuencia y los alquileres. Por ejemplo, en Filadelfia detectamos que el salario de la gente aumentó más rápido que los alquileres, lo que indicaba que estos últimos probablemente subirían. Esto hacía que el valor del activo detrás, con una rentabilidad más alta, valiera más,” añadió.
Cuando una persona compra una parte de la propiedad, firma un contrato de compraventa de acciones. Por ejemplo, si un departamento vale US$100.000 y aporta US$10.000, ese propietario tendrá el 10% de las acciones de la sociedad que es dueña solo de ese inmueble. Cada propiedad tiene una sociedad que arma la empresa. “Si hay más de un propietario, firmas un contrato de compraventa de esas acciones, y ese contrato sirve como titulo de propiedad en Estados Unidos. Es una gran diferencia respecto a otros países. Cuando se vende el inmueble, el inversor recibe lo suyo independientemente de nuestra compañía”, explicó Gancedo.
Al concluir el período de inversión, la propiedad se vende en el mercado, y los inversores reciben una parte proporcional de las ganancias en función de su inversión inicial. Si durante el período de inversión la propiedad aumenta su valor, por ejemplo, un 20%, la venta de la propiedad puede realizarse antes de que se complete el plazo estipulado, maximizando así el retorno de la inversión.
Miami se une al listado de mercados en los que este crowdfunding inmobiliario ya está en funcionamiento, como Nueva York, Chicago, Detroit, Texas y Filadelfia, acumulando un total de US$45 millones en inversiones de 32 países. El siguiente objetivo de expansión es San Francisco.
