Desde este viernes, ya no será obligatorio tramitar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para vender una propiedad en la Argentina. La medida quedó formalizada con la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución General 5697/2025, emitida por la nueva Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), el organismo que reemplazó a la AFIP.
La normativa elimina el régimen que obligaba a informar previamente al fisco cualquier operación inmobiliaria cuyo valor supere los $66.833.000. El certificado era un requisito indispensable para avanzar con la escritura pública. A partir de ahora, ya no será necesario tramitarlo.
La resolución también deroga las resoluciones complementarias que regulaban el COTI (2371, 2415, 2439, 2506 y 3101), en línea con la política de desregulación impulsada por el Gobierno nacional a través del DNU 70/2023 y el Decreto 353/2025.
Antes, quien ofrecía un inmueble en venta debía ingresar a la web de la AFIP, cargar los datos y obtener un código que acreditara la operación. Sin él, no podía firmarse la escritura. Con la nueva norma, ese trámite deja de existir. Según ARCA, hoy ya existen herramientas tecnológicas suficientes para monitorear esas operaciones sin depender de declaraciones previas de los contribuyentes.
“Esto significa que ya no es obligatorio tramitar el COTI para operaciones de compraventa de inmuebles, independientemente del valor de la propiedad”, explicó Fabián Narvaez, presidente de la desarrolladora Narvaez.
La eliminación del COTI es una de las piezas clave del Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos, presentado por el vocero presidencial Manuel Adorni, junto al ministro de Economía, Luis Caputo, el titular de ARCA y el titular de el Banco Central.
La iniciativa busca incentivar la utilización de dólares no declarados —los llamados “del colchón”— mediante una serie de medidas que, en la práctica, funcionan como un “seudo blanqueo”, según definió el tributarista Sebastián M. Domínguez.
“El que ponía en venta una propiedad, si superaba el valor del COTI —que es la mayoría de las veces—, tenía que informar a ARCA. Luego, el escribano debía reportar la operación con el monto final. Todo eso desaparece con esta resolución”, detalla el experto.
Además de eliminar el COTI, los anuncios del Gobierno incluyen otras medidas que descomprimen los controles sobre el sector inmobiliario:
Estas medidas, consideran los operadores del sector, podrían reactivar operaciones que hasta ahora se frenaban por temor a la exposición fiscal o por las trabas administrativas.
Aunque las nuevas normas eliminan el deber de informar operaciones a ARCA, el control del origen de fondos sigue vigente. “El decreto aclara expresamente que esto no implica que los escribanos deban relajar los controles. Siguen siendo sujetos obligados ante la UIF”, remarcó Domínguez.
En otras palabras, el escribano podrá dejar de informar a ARCA, pero deberá seguir exigiendo documentación que acredite el origen del dinero —como declaraciones juradas de Ganancias, Bienes Personales o certificaciones contables— para cumplir con las normativas contra el lavado de dinero.
El vocero presidencial resumió la filosofía del nuevo esquema con una frase que generó controversia: “Los argentinos vuelven a ser inocentes hasta que ARCA demuestre lo contrario. Tus dólares, tu decisión”. El Ejecutivo promete respetar el principio de inocencia y no penalizar la tenencia de ahorros no declarados, a menos que se demuestre lo contrario.
En el sector inmobiliario ven con buenos ojos la desregulación, aunque advierten sobre el riesgo de confusión: “Muchos creen que ya no hace falta justificar nada, y eso no es así. Los controles de la UIF siguen y son exigentes”, advierte una fuente del Colegio de Escribanos.
Con el mercado inmobiliario en el que se espera que estas medidas puedan incentivar aún más el acceso al crédito hipotecario, esperando que se generen mayores fondos en los bancos, el Gobierno busca generar incentivos para que los dólares informales se vuelquen a ladrillos. La pregunta que queda abierta es si estas medidas traerán dinamismo genuino al sector o si, simplemente, abrirán la puerta a mayor informalidad.
