En medio de un contexto inmobiliario que atravesó cambios notables durante todo el 2024, luego de la derogación de la ley de alquileres, el mercado en la ciudad de Buenos Aires cerró el año con una tendencia que no se veía desde el 2019: los precios de publicación de los departamentos en alquiler registraron una caída real. Esto significa que el aumento acumulado durante el año pasado fue menor al índice inflacionario que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).
En números concretos, el precio de publicación del alquiler medio de un departamento de dos ambientes y 50 m² en la Ciudad subió en diciembre un 2,3% con relación al mes anterior, acumulando un incremento anual del 64,4%, de acuerdo al último informe de Zonaprop. Esta cifra refleja un caída drástica en comparación con el aumento del 2023, que fue del 260% (casi cuatro veces mayor) y se ubica 47 puntos porcentuales por debajo de la inflación nacional, que acumuló el 112% en noviembre, según el INDEC.
Otro dato relevante es que los precios de los nuevos contratos avanzaron también por debajo al ajuste del Índice de Contratos de Locación (ICL), el que se utiliza para ajustar anualmente los contratos que fueron firmados bajo la ley de alquileres (hasta octubre de 2023), que registró un aumento del 194,5% en 2024. La desaceleración más marcada ocurrió en febrero, cuando los precios de los nuevos contratos se incrementaron un 2,9% respecto a enero, mes en el que la suba había sido de 21%.
El impacto de la derogación de la ley de alquileres -el 29 de diciembre de 2023- fue uno de los factores clave detrás de esta desaceleración de los precios. A su vez, otro cambio rotundo en el mercado fue la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional, que disminuyó sistemáticamente a partir de la pandemia y en competencia con los alquileres temporarios, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023, pero en enero de 2024, luego del fin de la normativa, esta tendencia tuvo un cambio rotundo y aumentó un 62% respecto al mes previo. Durante todo el año pasado, estos incrementos continuaron, aunque con menor intensidad en los últimos meses: en diciembre, la oferta creció un 3,3% y acumuló un aumento total del 195% en todo el año.
Un monoambiente medio de 40 m² en diciembre registró un precio de publicación en torno a los $465.091, en promedio; uno de dos ambientes y 50 m² lo hizo por $550.450; mientras que uno de tres ambientes y 70 m² por $740.874 por mes.
Los barrios más caros para alquilar
Los que se encuentran en un precio medio
Los más baratos
Un caso aparte merecen los incrementos interanuales. En este caso, Nueva Pompeya y Parque Patricios son los barrios que presentaron el mayor incremento en sus precios de publicación con respecto al año anterior, de acuerdo a la plataforma inmobiliaria, con el 110,9% y 94,8%, respectivamente. Mientras que por el lado contrario se encuentran Chacarita (20,6%), Retiro (17,8%) y Agronomía (15,7%).
La rentabilidad de las propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires presentó una mejora en los últimos años. En diciembre de 2024, la relación alquiler-precio sube y se ubica en 5,28% anual. De esta manera, ahora se necesitan 18,9 años de alquiler para recuperar la inversión, 8,9% más de lo requerido un año atrás.
En este sentido, los mejores barrios para los inversores que buscan renta son: Lugano, con el 8,7%, Nueva Pompeya, con el 8%, y Parque Avellaneda, con el 7,4%. Mientras que, por el lado contrario se ubican: Belgrano (4,4%), Palermo (4,2%) y Puerto Madero (3,5%), como las zonas que dejan menor rentabilidad.
LA NACION