Desde que se derogó la ley de alquileres, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei en diciembre de 2023, se abrió el juego para definir la forma en la que se actualizan los contratos. Una de las opciones más tentadoras para los propietarios, a la hora de ajustarlos, es utilizar los números de la inflación, algo que les permitiría evitar perder rentabilidad.
Mientras regía la ley de alquileres sancionada en 2020, los contratos debían ajustarse una vez al año en base al Índice de Contratos de Locación, más conocido como ICL y elaborado por el Banco Central. Este toma como referencia en partes iguales la inflación y el salario, pero se calcula con un desfasaje de los datos de dos meses. Es decir que, quienes actualizan, por ejemplo, el alquiler en abril, lo hacen en función de las cifras de inflación y salarios de febrero.
En este contexto y ante un mercado sin regulación, hay propietarios e inquilinos que están pactando los nuevos contratos por dos años, en pesos y por IPC. Para actualizar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el INDEC .
A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación que marcó los finales del 2023 e inicios del 2024, tras la derogación de la ley, los propietarios prefieren que la indexación sea trimestral. Pero en una época de normalidad la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el INDEC. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia a continuación:
Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $566.025 iniciado en enero de 2025 que debe ajustarse en abril, el último índice publicado por el INDEC es de febrero de 2025. En este caso, se usará el plazo de tres meses de diciembre de 2024 a febrero de 2025. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 7,49%, el valor a pagar pasaría a ser de $608.403,5 por mes.
De forma manual
En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.
Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:
Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:
En un ejemplo concreto, si el día 1 de enero de 2025 se firmó un contrato de alquiler por $566.025 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en abril. Dado que el informe del INDEC se difunde a mediados de mes, el primer día de abril estarían disponibles los datos de diciembre, enero y febrero, pero todavía no los de marzo.
El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 2,7% en diciembre, 2,2% en enero y 2,4% en febrero.
Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 566.025 x 1,027 x 1,022 x 1,024 = $ 608.354,8
El resultado no siempre coincide con el cálculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre 100 y 300 pesos más/menos el resultado final).
En la práctica, el inquilino podrá saber medio mes antes del ajuste cuánto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que –usando este ejemplo como referencia- a mediados de marzo ya puede conocer el valor de inflación de febrero y, de esa forma, podría calcular cuánto va a tener que pagar en abril. Sin embargo, la cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de inflación del mes anterior, en este ejemplo, de marzo.
