El 1° de abril de 2025, se ajustarán dos tipos de contratos de alquiler: los que fueron firmados en marzo de 2023 bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los que lo hicieron luego de la derogación de la ley de alquileres.
Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente a la fecha en que se firmó. Por lo que, los que se firmaron en abril de 2023 y se ajusten por ICL, atravesarán su último incremento este nuevo mes, ya que estos contratos se hicieron por tres años y con aumentos anuales, bajo la entonces vigente ley. En 2026 deberán renovarse, para lo cual inquilinos y propietarios pueden fijar nuevas condiciones, o darse por terminados.
Este índice de ICL que publica el Banco Central, desde que entró en vigencia, se caracterizó por tener aumentos constantes por encima de la inflación. Sin embargo, desde septiembre de 2024 se evidenció un cambio de tendencia a partir del cual se desaceleró el incremento del ajuste.
Por otra parte, también continúan vigentes los acuerdos pactados luego de la actualización de la normativa, en octubre de 2023, hasta el 29 de diciembre de ese año. Aunque estos tendrán su tercer ajuste, bajo el índice Casa Propia, desde mediados de abril de 2025.
Por ICL:
En abril 2025, los contratos firmados en el mismo mes el 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual (ya que finalizarán en 2026 y se deberá volver a acordar el nuevo contrato bajo las vigentes condiciones del mercado) del 116,85%, casi 33 puntos porcentuales menos que los registrados en marzo (149,34%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $300.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $650.556, mientras que el que paga $600.000 pasará a abonar $1.301.111 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Por IPC:
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Para quienes firmaron contratos en enero de 2025 con ajuste cada tres meses, el aumento de abril se calculará con el último índice publicado por el INDEC -febrero de 2025-, por lo que el incremento será del 7,49%. En números concretos: si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en marzo será de aproximadamente $537.435. Mientras que, si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $859.896.
En el cuarto mes del año finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2022. Estos fueron firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.
Ahora, el panorama del mercado es otro: los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por rescindirlos, deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
En números concretos, los precios de publicación de alquileres en febrero de 2025 aumentaron un 40.7% (los últimos reportados hasta el momento) en comparación con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos aportados por Zonaprop. A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios (con un atraso de dos meses) subieron un 116,85% anual en el mismo mes. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 66,9% en el mismo período. Este último es la referencia que se toma hoy para actualizar los valores de los alquileres. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el ICL.
“La dinámica nueva del mercado luego de la derogación de la ley genera que se puedan encontrar hoy opciones mas económicas publicadas”, afirma Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
LA NACION
