Desde la derogación de la ley de alquileres, las reglas de alquilar un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) cambiaron completamente: propiedades que en 2023 se alquilaban en horas hoy pueden demorar más de tres semanas en cerrar contrato.
En un mercado reconfigurado tras la derogación de la normativa -en diciembre de 2023- y con un crecimiento exponencial de la oferta, los tiempos se estiran, los precios reales bajan y los inquilinos recuperan poder de negociación.
Según un informe reciente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), el valor de los alquileres para vivienda se encuentra a la baja en términos reales -es decir, suben por debajo de la inflación- desde enero de 2024. En promedio, la caída fue del 34%, aunque en algunos casos ya se detectan reducciones en valores nominales. Esto quiere decir que los precios no solo pierden contra la inflación, sino que en ciertos departamentos publicados están bajando directamente al no alquilarse.
“Hoy la negociación entre partes funciona muy bien y la realidad es que ya el propietario tiene menos fuerza al momento de negociar, porque una propiedad que en 2023 se alquilaba en horas, ahora puede tardar más de tres semanas en alquilarse”, explica el especialista Chej Muse. Las contraofertas, por parte de los inquilinos, son cada vez más habituales y aceptadas.
Tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la cantidad de inmuebles disponibles para alquiler en CABA se disparó un 176,55%. Solo en el último mes, la oferta creció otro 10,87%, consolidando una tendencia que está impactando de lleno en la dinámica del mercado, de acuerdo a los datos aportados por el colegio.
Actualmente hay cerca de 15.000 propiedades en alquiler para vivienda en la ciudad, según datos del sector. De ellas, entre 12.000 y 12.500 vencen todos los meses, pero solo unas 8500 se renuevan. El resto queda disponible y alimenta el stock de opciones para nuevos inquilinos. “Si vas a buscar, tenés entre 4000 y 5000 opciones nuevas en distintos barrios y a distintos precios”, agrega Muse.
En esta línea, los seis barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Juntos, concentran el 56% del total de la oferta publicada en los principales portales inmobiliarios. Solo Palermo tiene 3354 inmuebles disponibles, lo que representa el 21,67% del total. Si bien son zonas muy buscadas, la abundancia de unidades disponibles hace que sea más difícil cerrar operaciones rápidamente.
Uno de los cambios más relevantes desde la derogación de la anterior ley es la predominancia de los cierres de contratos en pesos, con ajustes por Índice de Precios al Consumidor (IPC). Esto generó mayor previsibilidad y aceptación tanto de propietarios como de inquilinos. “Antes de la derogación de la ley, los propietarios pedían dólares para no quedar desfasados por la inflación. Pero con ajustes por IPC, los propietarios están tranquilos y los inquilinos también. Los inquilinos cobran en pesos, entonces prefieren también hacerlo en pesos”, explica Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.
También se consolidó la preferencia por contratos de 24 meses, en lugar del plazo mínimo de tres años que imponía la antigua normativa. La nueva duración es percibida como un compromiso más corto y flexible para ambas partes.
La baja real -y en algunos casos nominal- de los precios de los alquileres es uno de los efectos más visibles de esta nueva etapa. La abundante oferta, la presión económica y la necesidad de ocupar rápidamente las unidades vacías llevaron a los propietarios a flexibilizar sus requisitos.
En este contexto, el mercado del alquiler en CABA muestra una tendencia más equilibrada: ya no se impone la urgencia del lado de la demanda, sino la necesidad del lado de la oferta. Y con más opciones sobre la mesa, los inquilinos están aprovechando el nuevo escenario para negociar mejores condiciones.