El mercado de los inmuebles logísticos e industriales parece estar viviendo un presente alentador, si se lo compara con el resto de los sectores del real estate. Los especialistas sostienen que las variables económicas, lejos de mostrar una preocupación, permiten augurar un futuro halagüeño. “Igual, hoy la mayoría de los actores, sacando algunas excepciones, están pendientes del devenir de los hechos políticos/económicos en el país”, sostiene Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina.
Por otra parte, según el último Market Beat industrial elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, los primeros seis meses del año fueron muy positivos para el segmento de centros logísticos. La absorción neta fue de 118.112 m², motivada principalmente por la ocupación de desarrollos construidos en los semestres anteriores. A pesar de la incorporación de 66.400 m², la vacancia cerró en 4,1%. “El hecho de que el índice de vacancia continúe siendo de un dígito da cuenta de una muy buena respuesta de la demanda a la entrada de nueva superficie”, destaca Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de la compañía.
En la misma línea, Alejandro Badino, CEO de Colliers Argentina, comenta que “el mercado logístico local se encuentra en la muy buena senda. De tener que asignarle un puntaje, en una escala del 1 al 10, le otorgaría un 8. Aunque aclara que el gran dilema está en la situación actual, donde el stock disminuye como consecuencia de la recesión”.
Según Martín Bustillo, director asociado de Markets Transaction de JLL, la falta de créditos para el sector está moldeando el mercado. “Producto de la escasez de créditos, se construye a medida que el mercado va demandando espacios y en muchos casos bajo el sistema built to suit”, comenta el broker.
En términos de inventario, la zona norte del GBA es muy superior al resto de los submercados, seguido del sur, oeste y, finalmente, CABA. El submercado más activo fue el Triángulo San Eduardo en zona norte, con una absorción neta de 50.234 m², seguido por zona sur con 41.362 m². La ubicación estratégica y la calidad de la infraestructura en estos submercados generó una alta competitividad de los espacios incorporados al stock. “Varios operadores sumaron grandes superficies al mercado, con una ocupación inmediata”, sostiene Álvares.
El precio pedido de alquiler mensual cerró en US$ 7,4/m² (BNA), mostrando un leve descenso con respecto al trimestre anterior. “Este ajuste en los precios puede ser un reflejo de la suba en la oferta. De todos modos, la diferencia indica que los espacios logísticos premium siguen siendo muy valorados”, destaca Santiago Isern, broker Senior del área industrial de Cushman & Wakefield .
“Sin dudas, el gran protagonista es el corredor norte del GBA, que creció un 65% en los últimos 10 años, superando ampliamente el incremento del resto de los submercados”, coincide Badino.
Según Carolina Wundes -market Research & Data Analytics Manager de Newmark- el Triángulo San Eduardo conocido por su alta demanda y especificaciones técnicas, tiene un inventario de 763.608 m² y una vacancia de 2.8%, la zona sur que se caracteriza por su capacidad de respuesta rápida a nuevas demandas, con un stock total de 444.100 m² y una vacancia de 7.3% y el eje Pilar–Fátima, caracterizado por su estabilidad y por los grandes volúmenes de obras, cuenta con 237.397 m² desarrollados y vacancia nula.
Matías Castro Cranwell -director de la División industria en Castro Cranwell, Weiss-, explica que los inmuebles logísticos ubicados en el territorio porteño también son muy buscados. “CABA es uno de los mercados con menor vacancia y con valores de alquiler que se ubican bien a tope de mercado. Allí, cada inmueble que se ofrece se alquila rápidamente”, dice el broker.
Para Bustillo, la zona que merece un párrafo aparte, en lo que tiene que ver con crecimiento, es el submercado de Avellaneda, que -en gran parte- se hace fuerte gracias a la cercanía que esta localidad tiene con CABA. Lo que define el desarrollo de las distintas zonas no solo son la infraestructura, los accesos y la localización de las grandes empresas, sino también la disponibilidad de importantes fracciones de tierra a precios accesibles.
Los inmuebles industriales, al igual que el resto de las construcciones, fueron evolucionando y ofreciendo una gran variedad de propuestas. Puede decirse que casi hay un tipo específico para cada necesidad. Pero, más allá de eso, existen con cúmulo de particularidades que se encuentran entre las más demandadas por la mayoría de las empresas. “Hoy, lo más pedido son los pisos sin juntas, techos que garantizan la estanqueidad y la implementación de doble chapa con aislación”, cuenta Badino.
Uno de los inmuebles que suma gran cantidad de búsquedas son los depósitos pequeños, con calidad premium (para pymes), que tienen superficies que van entre los 500 y los 1000 m². “Existe también una demanda importante de inmuebles pequeños, los cuales son requeridos por firmas relacionadas con el sector de distribución y que se ubican en la denominada última milla”, cuenta Agustín Weiss, director de la División industria en Castro Cranwell, Weiss.
Una mirada rápida por el mercado permite afirmar que los rubros que movilizan las operaciones tanto de alquileres como de compras son amplios y variados, aunque las estadísticas revelan que los principales ocupantes están vinculados con el consumo masivo, e-commerce, electrónica y con el área automotriz, entre otros. En lo que tiene que ver con los precios de renta, el valor promedio de los inmuebles logísticos, que otrora fueron AAA, ronda los US$6,5/m², mientras que si se toman los inmuebles de mejor categoría y de más de 5000 m², la cotización para el alquiler mensual podría superar los US$8/m².
En el caso de los depósitos chicos o boutiques de características premium, el valor de venta oscila entre los US$600 y los US$800/m², sostienen desde Newmark Argentina.
Lucas Desalvo, especialista en retail y lastmile en Cushman & Wakefield afirma: “Como oportunidad podemos destacar algunos proyectos que se encuentran sobre la Ruta 9, entre Escobar y Zárate. Allí, hoy existen tierras para la venta que tienen cotizaciones que van entre US$20/m² y US$35/m²“. Wundes, agrega dos zonas más donde se encuentran oportunidades de negocio: “El Triángulo San Eduardo y Pilar–Fátima, debido a la alta demanda y las nuevas construcciones, es uno de los lugares a tener en cuenta para los inversores”.
En lo que tiene que ver con las construcciones nuevas, explica Winokur, el sector continúa dinámico. “Si se suman los metros cuadrados construidos que ingresaron al sector en los últimos tiempos, más aquellos que se encuentran próximos a su finalización, estaremos hablando de entre 170.000 y 200.000 m² de depósitos. De ellos, entre el 70% y el 80% ya cuentan con inquilinos. Esto muestra que el sector dejó de construir, como sucedía hasta hace un tiempo, de manera especulativa, y que la ocupación responde”, explica el hombre de Newmark. Igual, el mercado local, a pesar de contar con buenos indicadores, aún está lejos del de otras ciudades de la región. “Nuestro mercado tiene un inventario que ronda los 2,5 millones de metros cuadrados, pero si se lo compara con el PBI o con los habitantes estamos entre un 35% o 40% por debajo de capitales como Santiago o Lima”, finaliza Domingo Speranza, otro de los socios de Newmark.
