En un contexto en el que el precio de los alquileres continúa en aumento, la oferta en el mercado se recuperó de manera significativa luego de la derogación de la ley de alquileres a fines de 2023.
Antes de la pandemia la modalidad de alquiler temporario creció notablemente porque su rentabilidad y pago en dólares era mucho más ventajoso para los propietarios que la ganancia que les dejaba un alquiler tradicional. Pero después de la pandemia, con la ley de alquileres vigente y varias condiciones adversas para los propietarios (contrato de tres años, ajustes por ICL una vez por año, inflación altísima que no iba de la mano con los ajustes), los alquileres temporarios terminaron de consolidarse como la estrella del mercado.
Cuando un contrato tradicional finalizaba, muchos dueños arreglaban y equipaban su departamento y lo ofrecían como temporario. Pero la oferta creció tanto que empezó a haber una alta competencia en todas las ciudades más importantes del país. Con la derogación de la ley y con condiciones más favorables que pueden ser acordadas entre las dos partes para beneficio de ambos, la rueda empezó a girar para el otro lado: los temporarios empezaron a salir de los portales inmobiliarios y la oferta de los tradicionales comenzó a crecer.
En la ciudad de Mar del Plata, este fenómeno se dio exactamente así: la oferta creció por la reducción de los alquileres temporarios. Y se sumó otra variable: los jóvenes que estaban independizados debieron volver a la casa de sus padres al tener que destinar mayor parte de su salario al alquiler y de esta forma se vaciaron departamentos que retornaron al mercado.
En distintas zonas de la Ciudad Feliz, se pueden conseguir más de 300 alquileres que se publican en pesos en la plataforma Zonaprop, que van desde $1.600.000 por mes hasta menos de $400.000, según su ubicación, superficie y categoría. Estos son algunos ejemplos del mercado actual:
Desde que se derogó la ley de alquileres, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei en diciembre de 2023, se abrió el juego para definir la forma en la que se actualizan los contratos. Una de las opciones más elegidas para los propietarios, a la hora de ajustarlos, es utilizar los números de la inflación, algo que les permitiría evitar perder rentabilidad.
Mientras regía la ley de alquileres sancionada en 2020, los contratos debían ajustarse una vez al año en base al Índice de Contratos de Locación, más conocido como ICL y elaborado por el Banco Central. Este toma como referencia en partes iguales la inflación y el salario, pero se calcula con un desfasaje de los datos de dos meses. Es decir que, quienes actualizan, por ejemplo, el alquiler en mayo, lo hacen en función de las cifras de inflación y salarios de marzo.
En este contexto y ante un mercado sin regulación, hay propietarios e inquilinos que están pactando los nuevos contratos por dos años, en pesos y con ajustes por IPC. Para actualizar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el INDEC .
A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación que marcó los finales del 2023 e inicios del 2024, tras la derogación de la ley, los propietarios prefieren que la indexación sea trimestral. Pero en una época de normalidad la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
