Con la salida del cepo cambiario, anunciado por el Gobierno el viernes 11 de abril, cambiaron las reglas del mercado financiero en general y del mercado inmobiliario en particular. A partir de esta medida, el mercado comenzó a operar sin restricciones luego de seis años, y se estableció un esquema de bandas en el dólar que se mueve entre los $1000 y $1400.
Este cambio impacta de manera directa en un mercado que viene demostrando una reactivación a partir de la vuelta del crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y por consecuencia, una demanda que hasta hace poco tiempo no tenía la posibilidad de acceder a su vivienda propia.
Por lo que, el cambio se hace notorio no solo en la dinámica de las operaciones de compraventa, sino también en el valor de las propiedades en pesos, particularmente en las que se adquieren mediante un préstamo bancario.
Los números reflejan este nuevo escenario del mercado. En marzo se firmaron 4747 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un 10,94% más que en febrero y un 39,66% más que en el mismo mes del año pasado. El 20% de esas operaciones se realizaron con hipoteca, según el Colegio de Escribanos porteño. Un año atrás, esa cifra era casi inexistente. En lo que va del año, ya se registraron cerca de 3000 operaciones con hipoteca, frente a menos de 250 en igual período de 2024. Mientras que, los valores de publicación de las propiedades crecieron un 8.8% en los últimos 12 meses, de acuerdo al informe de abril de Zonaprop.
Ahora, con un dólar oficial más competitivo y previsibilidad cambiaria, el valor en pesos de las propiedades en dólares bajó de manera significativa en pocos días. Es decir que se necesitan menos pesos para hacer el cambio a dólares y efectivizar la operación.
“Es una señal positiva saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Según el especialista, la apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades, lo que facilita el acceso al crédito hipotecario, disminuye las exigencias de ingresos para calificar y reduce las cuotas.
Esto ocurre porque, hasta el último día del cepo, el tipo de cambio utilizado para calcular los préstamos era el dólar MEP, que el viernes 11 de abril cerró en $1362,74. Hoy, con el dólar oficial en torno a los $1190, el precio de una propiedad financiada cae significativamente en pesos.
Sin embargo, no hay que olvidar que esta baja en pesos aplica principalmente a las compras con crédito hipotecario, que hasta ahora se realizaban con el dólar MEP. Es decir, la baja no responde a una caída en el valor de las propiedades en dólares, sino al cambio en la cotización utilizada para la operación.
Por otro lado, no hay que olvidar que si se toma como referencia el dólar oficial, que es el tipo de cambio sobre el que ahora se permite operar libremente, la situación fue muy distinta en los primeros días tras la salida del cepo: el último día del cepo, el dólar oficial cotizaba a $1097,5, y el primer día sin restricciones abrió en $1250, lo que implicó una devaluación inmediata del 14%. Aunque en los días posteriores el valor fluctuó entre $1100 y $1250, el impacto inicial marcó un ajuste de precios.
En otras palabras, si se analiza en términos del dólar oficial, hubo una suba del valor en pesos cercana al 14% en el arranque del nuevo esquema, que luego se corrigió parcialmente. Esto demuestra que el impacto en el mercado puede variar según el tipo de operación y el momento de compra.
En números concretos, de acuerdo al último informe de Zonaprop, en la ciudad de Buenos Aires un monoambiente medio de 40 m² tiene un valor de publicación de US$106.031. Por su parte, un dos ambientes de 50 m² promedia los US$127.531, mientras que un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$175.249.
Al hacer el análisis por barrio, tomando como referencia una unidad de dos ambientes, Puerto Madero se mantiene en el podio de los más caros, con un valor de US$6153/m². Le siguen Palermo y Núñez, con US$3363/m² y US$3182/m², respectivamente. Del otro lado, Lugano es el barrio con los precios de publicación más bajos, con valores de US$1118/m². Nueva Pompeya (US$1435/m²) y Parque Avellaneda (US$1519/m²) completan el ranking de barrios más económicos.
El segmento de las casas conforma un tema aparte. El metro cuadrado se encuentra por debajo de los departamentos, en US$1766. En números, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de US$292.625, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica en US$470.907.
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