Por primera vez en lo que va del 2025, los precios de publicación de los departamentos que salen al mercado de los alquileres aumentaron por debajo de los datos del IPC (Índice de Precios al Consumidor) que publica mes a mes el INDEC.
De esta manera, en abril, la suba del alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires fue del 2,9%, casi un punto porcentual menos que la inflación del 3,7% de marzo (último dato registrado), de acuerdo al último reporte de Zonaprop. De igual manera, varias consultoras esperan que el porcentaje de abril sea similar al de febrero y marzo, por lo que también la suba de los alquileres quedaría debajo de la inflación tomando ese dato.
Con este número del cuarto mes del año, el 2025 acumula un incremento del 13% en el precio de los alquileres, por encima de la inflación del año (9,7% hasta marzo), pero por debajo de la proyectada para abril (13,4%). Además, en los últimos 12 meses, el valor del alquiler subió un 44,6%, por debajo de la inflación (46,4%) y del ajuste de ICL (Índice de Contratos de Locación), que es del 98,8% para el 1° de abril. Este último es el índice por el que se actualizan los contratos de locación pactados bajo la antigua ley de alquileres y derogada en diciembre de 2023.
En números concretos, con el incremento de abril, un monoambiente se ubica en $527.566 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por $622.309 por mes y uno de tres ambientes cuesta $836.751.
Otro punto a tener en cuenta es el nivel de oferta de los departamentos en alquiler, que influyen directamente en los aumentos mensuales. En este caso, desde la pandemia, la oferta de alquileres disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023.
Pero, en enero de 2024, luego de la derogación de la ley de alquileres, la publicación de departamentos para el alquiler tradicional en la ciudad aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces el crecimiento se moderó y llegó a superar el 150% e incluso hubo meses que registraron una leve baja con respecto al anterior. Esto se debe a un reacomodamiento del mercado, ya que cuando el stock llega a su pico comienza a bajar o moderarse. El volumen de oferta actual es tres veces superior al registrado en el mínimo histórico.
Los más caros:
Los que tiene precios intermedios:
Los más baratos:
Es importante diferenciar a los aumentos anuales de los barrios y los precios mensuales, ya que Nueva Pompeya y Barracas, que tienden a ser zonas con valores bajos de alquiler, presentan el mayor incremento de precio interanual (82.6% y 62.4%, respectivamente).
Mientras que Puerto Madero, que es el barrio con el valor más alto, es el que menor incremento interanual generó -del 5.6%-. Seguido por Colegiales (35.4%) y Retiro (37.2%).
En el caso de la relación alquiler-precio de los departamentos destinados a la inversión inmobiliaria, retrocede levemente y se ubica en 5,23% anual. En los últimos tres meses se mantuvo estable dentro de ese porcentaje.
En este sentido, en la actualidad se necesitan 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 7,3% menos de lo requerido hace un año atrás.
Lugano encabeza el podio de barrios con mejores opciones para los inversores que buscan renta, con un retorno del 8,1%. Le siguen Nueva Pompeya (7,8%) y Parque Avellaneda (7,3%) para completar el podio.
Por el lado contrario se ubican Puerto Madero, Palermo y Belgrano como los barrios con la rentabilidad más baja, con un 3,5%, un 4,1% y 4,3%, respectivamente.
