Como cada mes, muchos inquilinos y propietarios necesitan calcular el aumento del alquiler porque les toca el ajuste. Estos varían, según hayan sido firmados con la ley sancionada en el 2020, con la modificación que tuvo esa misma ley en 2023 o si se pactaron luego de la derogación de la ley de alquileres, momento en que se abrió el juego para definir entre las partes la forma en la que se actualiza el valor de los contratos.
Aunque el presidente Javier Milei derogó la ley de alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en diciembre de 2023 y, con él, abrió el juego para definir la forma en la que se actualiza el valor de los contratos (el índice y cada cuánto tiempo), todos los firmados previos al DNU continuarán con los términos acordados hasta su vencimiento.
Es decir, los acuerdos hechos bajo la ley sancionada en julio de 2020 mantendrán las actualizaciones anuales hasta que terminen. La regulación del precio indexado al ICL durará hasta la finalización de estos contratos, es decir, hasta octubre del 2026, a menos que se prorroguen.
Estos casos realizan el ajuste del precio del alquiler una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato, es decir dos veces en total. Dichos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual.
Un dato importante es que el hecho de que los alquileres vigentes se ajusten una vez por año según el ICL representan un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del nuevo año, que no van acorde a la economía del momento.
Con una calculadora automática
Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad o también Arquiler. Para consultar el índice en la segunda, los pasos son los siguientes:
Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.
Por ejemplo, en abril de 2024 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promediaba los $430.322, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de abril del 2024, el 1° de abril de 2025 debería empezar a pagar el aumento actualizado de $933.161.
Para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:
Ese cálculo arrojará que el monto a abonar durante el próximo año (hasta abril de 2026) sería de $933.161 en base al incremento del 116,85% establecido por el ICL a principios del mes de abril.
Con la web del BCRA
Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:
Desde la derogación de la ley de alquileres, los propietarios e inquilinos pueden acordar los ajustes y elegir qué índice se utilizará y cada cuántos meses será la modificación del monto a pagar por mes. Los contratos que se hicieron desde enero del 2024, con las nuevas reglas del DNU, volviendo al Código Civil y Comercial, se pudieron pautar con los ajustes que se prefirieran, aunque el que primó fue la actualización por inflación tomando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) con lapsos trimestrales o cuatrimestrales.
Con una calculadora automática
En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el INDEC. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia a continuación:
Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $566.025 iniciado en enero de 2025 que debe ajustarse en abril, el último índice publicado por el INDEC es de febrero de 2025. En este caso, se usará el plazo de tres meses de diciembre de 2024 a febrero de 2025. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 7,49%, el valor a pagar pasaría a ser de $608.403,50 por mes.
De forma manual
En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.
Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:
Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:
En un ejemplo concreto, si el día 1 de enero de 2025 se firmó un contrato de alquiler por $566.025 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en abril. Dado que el informe del INDEC se difunde a mediados de mes, el primer día de abril estarían disponibles los datos de diciembre, enero y febrero, pero todavía no los de marzo.
El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 2,7% en diciembre, 2,2% en enero y 2,4% en febrero.
Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 566.025 x 1,027 x 1,022 x 1,024 = $ 608.354,8
El resultado no siempre coincide con el cálculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre 100 y 300 pesos más/menos el resultado final).
En la práctica, el inquilino podrá saber medio mes antes del ajuste cuánto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que –usando este ejemplo como referencia- a mediados de marzo ya puede conocer el valor de inflación de febrero y, de esa forma, podría calcular cuánto va a tener que pagar en abril. Sin embargo, la cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de inflación del mes anterior, en este ejemplo, de marzo.
Los contratos firmados bajo la ley 27.737 (vigente desde el 17 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de 2023, fecha en que entró en vigencia el DNU de Javier Milei) se actualizan cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezaron a actualizarse a partir de abril de 2024, momento en que transcurrieron los primeros seis meses desde su firma (para el caso de aquellos que se hayan acordado en octubre).
Dado que el DNU de Javier Milei estableció que inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato, los firmados luego de la derogación de la ley de alquileres pueden ajustarse por lo que en cada caso se prefiera. Para aquellos que opten por utilizar el índice de Casa Propia, existe una calculadora en internet que puede agilizar las cuentas, llamada arquiler.com. Para hacer el cálculo, se deben seguir estos pasos:
Con estos datos, se podrá calcular el monto a abonar durante los próximos meses y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. Por ejemplo, en octubre de 2024 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $524.907, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de octubre del 2024 optando por actualizarlo con el índice de Casa Propia cada seis meses, en abril debería pagar $822.536.
Para llegar a ese número, en la calculadora deberían ingresarse los siguientes datos:
Ese cálculo arrojará el monto a abonar durante los próximos seis meses (hasta septiembre de 2025) sería de $822.536 en base al incremento del 56,7% establecido por el índice de Casa Propia.