¿por qué faltan casas y cómo invertir en vivienda?

“Tener una casa”. Es lo primero que atinan a decir los españoles cuando se les pregunta cuál es la principal preocupación que los desvela, según el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas que, mes a mes, mide las inquietudes de la opinión pública en España.

Porque en este país de poco más de 49 millones de habitantes y 19,5 millones de hogares, encontrar dónde vivir, como propietario o como inquilino, se está convirtiendo en una misión angustiante.

Las casas y los departamentos disponibles para la compra o el alquiler escasean porque una buena porción del mercado inmobiliario cayó rendido a la fascinación por el alquiler temporal para turistas.

Esta fiebre de reservar cuanto metro cuadrado sea posible a las estadías breves de visitantes -que dejan más ganancia que cualquier contrato de arrendamiento- quita del mercado inmobiliario infinidad de propiedades y dispara el precio tanto de las rentas como de las hipotecas.

Pero esto no es todo: el cóctel molotov se completa con los bajos índices de construcción y la especulación inmobiliaria de grupos inversores que desalojan a aquellos inquilinos que llevan décadas viviendo en edificios históricos para remodelarlos con chucherías -gym, salón para eventos o piscina, aunque sean del tamaño de un raviol- y devolverlos al ruedo a precios desorbitantes.

A esto se suma la poca disponibilidad de vivienda social que el Estado debería reservar para la población más vulnerable y que en España ronda el 2,4 por ciento de los hogares españoles: junto con Portugal, es el país de la Unión Europea con menos vivienda pública.

La oferta de viviendas en venta se redujo un 15 por ciento durante el último trimestre de 2024, en comparación con el mismo trimestre de 2023. Es un dato que aporta Idealista, la web inmobiliaria más popular entre los españoles.

Según el Banco de España, entre 2022 y 2025, se generó un déficit de 600.000 viviendas.

La demanda habitacional artificial sostenida por los créditos hipotecarios dulces y abultados que los bancos concedían casi a ojos cerrados hizo estallar en 2008 la burbuja inmobiliaria. Y aquella crisis que nadie olvida provocó un desequilibrio en el mercado que hoy, casi dos décadas después, no logra estabilizarse.

Las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) cuentan que los nuevos hogares en España crecen a un ritmo de casi 165.000 por año, mientras que la media de viviendas terminadas ronda las 90.000 anuales. No alcanza para todos.

Cada tres meses, el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España realiza relevamientos sobre el mercado inmobiliario en el territorio español.

De sus estadísticas surge que, en el último año, el valor de la vivienda aumentó un 12,34 por ciento en todo el país.

“Con respecto a los mínimos de 2014 se acumula un crecimiento del 81,69 por ciento”, subraya el informe.

En el último trimestre del año pasado, el precio medio del metro cuadrado en España fue de 2.164 euros, valor que se disparó en algunas ciudades como San Sebastián, en el País Vasco, donde el precio promedio fue de 5.708 euros por m2, o en Madrid, donde alcanzó los 4,517 euros por m2 de media.

Barcelona promedió los 4.483 euros/m2; Palma de Mallorca, 3.631 euros/m2 y Bilbao, 3.068 euros/m2.

En 2024, según el registro de Registradores de la Propiedad, en España se realizaron 636.909 compraventas de casas o departamentos.

Entre octubre y diciembre del año pasado, las compraventas de vivienda fueron 172.551, la mayoría de las cuales se realizaron en Madrid, en Barcelona, en Alicante, en Valencia, en Málaga, en Sevilla y en Murcia: 133.880 operaciones involucraron a propiedades usadas, mientras que 38.671 de las compras fueron de casas o departamentos a estrenar.

“En el cuarto trimestre, el 50,84 por ciento de las compraventas de pisos (departamentos) correspondió a superficies de más de 80 m2; los de entre 60 y 80 m2 representaron el 28,74 por ciento; los de entre 40 y 60 m2, el 16,94 por ciento, y los de menos de 40 m2, el 3,48 por ciento”, detalla el informe.

El 71,8 por ciento de las viviendas que se compraron en el cuarto trimestre del año pasado fueron tramitadas a través de hipotecas.

“El importe medio en créditos a tipo fijo ha sido del 3,36 por ciento –apunta el registro estadístico-. El periodo medio de contratación de los nuevos créditos hipotecarios ha sido, en promedio, de 25,33 años.”

Aunque España ofrece créditos para comprar casa a largo plazo -los hay hasta 30 años-, la precariedad laboral de los más jóvenes no les permite acceder a ellos.

“A principios de los años 2000, casi seis de cada diez jóvenes residían en una vivienda en propiedad, frente a uno de cada cuatro que alquilaba”, señala a Clarín Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, un centro de estudio y análisis que se dedica a la investigación económica y social.

“Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, sin embargo, la oferta se ha desplomado y las condiciones de obtención de un préstamo hipotecario se han endurecido, de modo que, en la actualidad, sólo el 30 por ciento de jóvenes vive en una casa propia”, agrega Torres, que también se desempeña como consejero para la Comisión Europea sobre temas del mercado laboral.

“Desaparecerá la figura del piso (departamento) turístico tal y como la conocemos”, aseguró a mediados del año pasado el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni.

Demandada por visitantes de todo el mundo por ser una de las ciudades españolas más deseadas, en Barcelona hay 10.101 alojamientos para turistas que cuentan con su permiso para operar en regla.

Collboni, sin embargo, anunció que esas licencias serán revocadas en noviembre de 2028 y que el 2029 comenzará sin rastros de casas o departamentos habilitados para ser alquilados por unos días.

Desde Airbnb, la principal plataforma de esta modalidad de alojamiento, le enviaron una carta. “En España se han construido menos viviendas que nunca desde 1970, mientras que en Barcelona hay ocho viviendas vacías por cada una de uso turístico”, se quejó en su epístola Sara Rodríguez, directora de Políticas Públicas y Campaña para España y Portugal de Airbnb.

“Nuestra decisión de extinguir los pisos (departamentos) turísticos en Barcelona es firme”, insistió Collboni.

En Madrid, esta semana, el Ministerio de Derechos Sociales y Consumo detectó que sólo el 6,9 por ciento de la oferta de alquiler temporal que se promociona en internet cuenta con licencia para ese servicio y que unos 15.200 departamentos o casas madrileños funcionan ilegalmente.

El ayuntamiento de Madrid tiene previsto, a partir de agosto, prohibir los alojamientos turísticos desparramados en edificios residenciales del centro de la ciudad. Hasta ahora sólo se les exigía que tuvieran una entrada independiente desde la calle pero ahora se intentará que estén concentrados en construcciones destinadas exclusivamente a ese uso.

En barrios como Lavapiés o Malasaña, los vecinos se quejan del desfile perpetuo de huéspedes que entran y salen de los departamentos. Y de las mutaciones que algunas cuadras están padeciendo: desaparecen negocios -a cuyos comerciantes no les renuevan los contratos de alquiler- porque los propietarios de los locales prefieren convertirlos en viviendas turísticas.

En una de las exquisitas esquinas de hocico chato a lo pekinés del Eixample de Barcelona, ese ensanche que agrandó la ciudad durante los años de la industrialización de Cataluña, entre finales el siglo XIX y principios del XX, la Casa Orsola hace gala de sus molduras modernistas.

Allí vive, desde hace más de dos décadas, Josep Torrent, un profesor de matemática de 49 años, a quien los nuevos dueños del edificio, un grupo inversor que pensaba remodelar los departamentos, intentaron desalojar.

Casa Orsola cuenta con 27 viviendas. Los vecinos pagan entre 700 y 900 euros de alquiler, menos del doble del precio con el que el fondo buitre especulaba ofrecer los departamentos en el mercado.

“Soy Josep, uno de los vecinos de la Casa Orsola, y después de vivir 22 años en la finca, tengo fijada la fecha para mi desahucio (desalojo) el próximo viernes 31 de enero. Pero he decidido quedarme pacíficamente en casa cuando me vengan a echar”, decía la carta que Torrent envió al alcalde de Barcelona, al presidente de la Generalitat de Cataluña, Salvador Illa, y al jefe del gobierno de España, Pedro Sánchez.

Después de dos intentos por hacer salir a Josep de su casa que fueron impedidos por otros vecinos, el Ayuntamiento de Barcelona compró el edificio que, desde entonces, es símbolo de la resistencia contra el abuso inmobiliario de los grandes grupos inversores.

En Móstoles, el segundo municipio más poblado de la Comunidad de Madrid, la historia de los 40 vecinos que ocupaban el edificio que ellos mismo bautizaron La Dignidad no tuvo un final feliz como el de Casa Orsola.

Ocupado desde 2014 y luego de haber juntado polvo durante décadas, vacío, por el quiebre de la constructora que lo dejó a medio terminar a mediados de los ’70, en julio de 2022 La Dignidad fue subastada.

Con un precio base de 2,5 millones de euros -aunque su valuación real era de 4,6 millones-, una sociedad de capitales con sede en Miami se quedó con el edificio a cambio de pagar los millones y una condición: que desalojaran a quienes lo ocupaban.

Hubo varios intentos que distintas agrupaciones anti-desahucios lograron frenar. Hasta que un día de verano de julio de 2023 no hubo quién detuviera a la Policía cuando entró a vaciar los departamentos.

“Somos 18 familias que convivimos aquí durante nueve años. Que nos lleven a todos juntos a otro lado. Sólo eso”, compartían con Clarín su congoja los vecinos desalojados.

A mediados de marzo de este año, el Congreso español aprobó la tramitación de una ley que apunta a agilizar los desalojos de las viviendas ocupadas en 48 horas.

De acuerdo a los registros de Ministerio del Interior, en 2024 se realizaron 16.426 denuncias por ocupaciones ilegales, un 7,4 por ciento más que en 2023.

Y de las 20.000 viviendas que Idealista promocionó en su portal, el 2,5 por ciento fue reconocido por quienes las pusieron a la venta como “ocupadas”. Barcelona y otras ciudades de Cataluña son las más afectadas por estas tomas ilegales.

En España se llama “vivienda social” a los alojamientos que el Estado debería proporcionar a las familias más necesitadas y a los jóvenes que intentan emanciparse de la casa matriz de sus padres.

El informe Radiografía del alquiler social y el sinhogarismo en España, del Observatorio del Alquiler, destaca que se necesitan “entre 300.000 y 370.000 viviendas para poder resolver el problema del alquiler social”, que actualmente sólo representa el 2,4 por ciento de los hogares españoles.

En el País Vasco, el Ayuntamiento de Azpeitia, que cuenta con poco más de 15.000 vecinos, ya anunció que comenzará a cobrar un canon anual de 10 euros por metro cuadrado a los propietarios de casas que estén vacías.

En enero, la alcaldesa del municipio, Nagore Alkorta, empezó a mandar cartas a los dueños de las 563 viviendas que figuran como deshabitadas para que sepan que, si no las abren al mercado del alquiler, deberán pagar la tasa por casa vacía.

La vivienda es una competencia que el Estado nacional delegó en las comunidades autónomas que integran España y el País Vasco cuenta con una ley de 2015 según la cual, toda vivienda que permanezca cerrada durante dos años seguidos -y si no existen motivos justificados- puede ser declarada deshabitada. “Es lo que va a hacer el ayuntamiento de Azpeitia, porque las casas vacías perjudican a todo el pueblo”, dice su alcaldesa.

Dentro del plan de vivienda de su municipio está contemplado conceder ayudas, de hasta 3.000 euros, para desempolvar las viviendas que estén vacías y se pongan en alquiler.

¿Acaso esta medida atenta contra el derecho a la propiedad privada?

“El Tribunal Constitucional ha hablado muchas veces acerca de que ese derecho a la propiedad no es absoluto y, sobre todo, porque tiene una dimensión social”, dice a Clarín Juanjo Alvarez, catedrático de Derecho Internacional Privado de la Universidad del País Vasco.

“La ley entiende que mantener una vivienda deshabitada, de alguna manera, desnaturaliza esa función social”, aclara Alvarez, que es además secretario del Instituto de Gobernanza Democrática, Globernance.

“La ley vasca de vivienda de 2015 ya contemplaba esta posible afección al derecho de propiedad -recuerda Alvarez-. Aplicar un recargo sobre la contribución urbana, sobre el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) es una medida muy generalizada en bastantes municipios vascos pero ninguno había dado el paso que da Azpeitia.”

Y afirma: “Creo que es una restricción al derecho a la propiedad justificada”.

“No creo que vaya a ser la barita mágica -opina Alvarez-. Pero considero que es una medida audaz y legal.”

La oficina de estadísticas de la Unión Europea, Eurostat, dio la alarma: entre 2010 y 2022, los precios para comprar una vivienda en los países que integran la Unión aumentaron un 47 por ciento. Y los alquileres, un 18 por ciento.

En su último informe, la agencia de rating Fitch -cuyo índice se utiliza para evaluar la solvencia de gobiernos, instituciones financieras y empresas- postula que, este año, España liderará el crecimiento del precio de la vivienda en Europa, sólo por detrás de Irlanda o Portugal. Se estima que los precios españoles subirán entre un 5 y un 6 por ciento.

“A pesar del esfuerzo político que desde instituciones y partidos se anuncia para acelerar la promoción de nuevas viviendas, la realidad del mercado muestra que la tensión sobre los precios se mantendrá al menos durante los próximos años, mientras no se consiga aportar oferta suficiente al mercado en aquellas zonas con mayor demanda”, dice Francisco Irrañeta, portavoz de Idealista.

Y como la problemática habitacional es un tema que atraviesa a todos los estados miembros de llamado espacio Schengen, en diciembre del año pasado, el Parlamento Europeo estableció un comité especial de Crisis de la Vivienda en la Unión Europea.

De acuerdo a las estadísticas de los registradores de la propiedad, los extranjeros compraron casi el 15 por ciento -el 14,48 por ciento, para ser más precisos- de las propiedades que se vendieron en España durante el cuarto trimestre de 2024.

Encabezan las lista los británicos -con el 8,57 por ciento-, seguidos por los alemanes, los holandeses, los marroquíes, los franceses, los rumanos y los italianos.

En el puesto 16, con el 1,16 por ciento de las compraventas de inmuebles en España están los argentinos.

A pesar de que en las cifras globales no representen un porcentaje capaz de desequilibrar la balanza, los argentinos que compraron propiedades en España entre octubre y diciembre del año pasado ocupan el podio entre los latinoamericanos.

Y se calcula que, en términos absolutos, podrían ser aún más, si se tiene en cuenta la cantidad de argentinos con doble ciudadanía –argentino-española o argentino-italiana, entre las principales- que desembarcan en Europa con pasaporte comunitario y sin hacer mención a sus orígenes argentinos, por más que paseen por la calle con la albiceleste de la Selección nacional.

“Mi experiencia es que todos los latinoamericanos que tienen doble nacionalidad, cuando compran en España, lo hacen como europeos porque es más fácil, más allá de dónde se declare luego la propiedad según la residencia fiscal”, comenta a Clarín Guillermo Parodi, arquitecto y urbanista argentino que lleva más de dos décadas en Madrid, donde creó Urban Design Hub, una consultora en desarrollo urbano con oficinas en España, en México y en Argentina.

“Los argentinos llevan mucho tiempo invirtiendo en España aunque no tan masivamente como primero fueron los venezolanos y después los mexicanos -resalta Parodi-. Mucha gente está mandando a estudiar maestrías a sus hijos a España. Además, la gente que invierte en real estate percibe una mayor seguridad jurídica en España que en otros países latinoamericanos, cada uno con sus matices”.

“Una primera inversión podría rondar los 150.000 euros”, dice a Clarín uno de los arquitectos del Grupo Pec, un estudio de argentinos que remodela y construye en la Costa del Sol andaluza. El punto de partida, sugiere, podrían ser estudios (monoambientes) de unos 30 metros cuadrados.

“Las ganancias, según la tipología de unidad de negocio, si es renta vacacional, van desde el 8 por ciento al 15 por ciento (de lo invertido), según muchos factores, como la ubicación, las vistas, la calidad del edificio”, aclararan.

“Si en cambio la inversión es de venta, la ganancia va desde un 20 por ciento en adelante, pero el detalle, esencial y fundamental, es que es una región sumamente generosa desde el punto de vista de la comercialización de bienes raíces, ya que el mercado es sumamente abundante y las ventas son inmediatas”, agregan en Grupo Pec.

Desde la Agencia Estatal de Administración Tributaria española explicaron a Clarín cuáles son los pasos a tener en cuenta por los argentinos a la hora de comprar casa en España.

“Si (el comprador de la vivienda) es residente fiscal en España, tributará por IRPF -el impuesto sobre la renta de las personas físicas que es una obligación cívica exigida por el Estado sin ninguna contraprestación a cambio-, como cualquier residente fiscal en España, con independencia de su nacionalidad: si alquila esa casa, tributará por rendimientos del capital inmobiliario; si no la alquila y tampoco es su vivienda habitual, tributará por imputación de rentas inmobiliarias. Si es su vivienda habitual no tendrá que tributar por ella”, aclaran.

¿Y si el comprador no es residente fiscal en España?

“Entonces hay que diferenciar entre que alquile la casa o que no la alquile”, subrayan a Clarín.

“Si alquila la casa, tributará en IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) por el alquiler, a un tipo impositivo que varía según el territorio de residencia: Argentina, por ejemplo, tributa el 24 por ciento”, detallan.

Existe entre ambos países un convenio para evitar la doble imposición impositiva.

“Con unos límites que marca la legislación argentina, un no residente fiscal en España que sea residente fiscal en Argentina, compre una casa en España y tenga que tributar por IRNR en España, podrá deducir ese impuesto pagado en España de lo que le corresponda pagar en Argentina por el impuesto argentino sobre la renta”, explican desde la Agencia Estatal de Administración Tributaria española.