En el actual escenario de reordenamiento del mercado inmobiliario con la vuelta del crédito hipotecario UVA, de la mano de 24 bancos, las consultas y transacciones con préstamos están en aumento. Un dato clave de este ascenso se puede ver en la cantidad de operaciones de compraventa con hipoteca que se realizan mes a mes. Por ejemplo, en enero de este año, aunque el número de escrituras totales bajó un 52,5% comparado con diciembre del 2024, ya que se registraron 3645 operaciones, el 26% de ellas se realizaron con hipoteca, lo que muestra que el crédito sigue empujando la actividad del sector.
De esta manera, en un país caracterizado por tener una economía inestable en donde la inflación puede tener importantes saltos, a pesar de que en la actualidad se encuentra moderada y en un proceso de desaceleración, muchos de los que están pensando en sacar un préstamo para comprar su vivienda propia, se preguntan si tienen que estar pagando el crédito durante tantos años (a 20 o 30 años) o si existe la posibilidad de adelantar cuotas o cancelarlo anticipadamente si así lo quisiese.
Este es un dato importante para tener en cuenta porque los créditos hipotecarios vigentes actualmente son en UVAs (Unidad de Valor Adquisitivo), es decir que el capital por el cual se ajustan las cuotas se calculan en UVA, la unidad que se basa en el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que a su vez está basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y se ajustan diariamente por inflación.
Aunque liquidar la deuda antes de tiempo puede parecer una estrategia conveniente para reducir el pago de intereses y de un posible salto de la inflación, lo cierto es que la mayoría de los bancos imponen penalidades por este tipo de operaciones.
¿Es posible cancelar un crédito hipotecario antes de tiempo? Sí, los préstamos hipotecarios son precancelables. Además, en contrapartida, existe la posibilidad de solicitar una extensión del plazo del crédito si la cuota mensual supera el 10% del monto ajustado por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) desde su desembolso. En estos casos, se puede extender el plazo del préstamo hasta un 25% del tiempo original, según informaron las entidades financieras.
Cada entidad bancaria tiene sus propias políticas respecto a la cancelación anticipada de préstamos hipotecarios, estas son:
Banco Ciudad: permite cancelaciones anticipadas parciales o totales. En el caso de las cancelaciones parciales, el monto mínimo a cancelar equivale a una cuota y se imputará a la reducción del capital adeudado. El cliente puede optar por reducir el plazo manteniendo el monto de la cuota o disminuir el importe de la cuota manteniendo el plazo.
En cancelaciones totales, no se cobrará comisión si ha transcurrido al menos el 25% del plazo original del préstamo o han pasado 180 días desde su otorgamiento.
BBVA: cobra un 3% más IVA sobre el saldo de la deuda en caso de cancelación parcial o total antes del 25% del plazo total pactado o antes de 180 días desde la liquidación. Luego de este tiempo, la cancelación es gratuita.
ICBC: aplica una comisión del 3% más IVA sobre el monto a precancelar si la operación se realiza antes de haber transcurrido el 25% del plazo original del préstamo o 180 días desde su otorgamiento.
Galicia: es el único banco en el que se puede cancelar de forma parcial o total el préstamo a partir de la primera cuota de forma gratuita.
Supervielle: se puede cancelar anticipadamente tanto parcial como totalmente. Al momento de hacer una cancelación parcial el cliente podrá optar por: mantener el plazo y reducir el importe de la cuota, o mantener el importe de la cuota y reducir el plazo. Cada vez que el cliente haga una cancelación parcial podrá optar por alguna de las dos modalidades, teniendo en cuenta que el plazo una vez reducido no podrá volver a extenderse. El costo por la cancelación anticipada es del 4% más IVA sobre el monto de capital cancelado.
Patagonia: Se puede cancelar en forma total o parcial en cualquier momento de la vida del préstamo. Solo se cobrará una comisión del 2% + IVA sobre el capital cancelado si no ha transcurrido la cuarta parte del plazo original del préstamo.
Comafi: se aplica el 4% más IVA tanto en préstamos hipotecarios de compra como de refacción. El porcentaje se aplica sobre el monto del capital que el cliente decide precancelar, ya sea parcial o total. En el caso de precancelaciones parciales, solo se aplica si la cantidad de días desde la precancelación y la liquidación es menor a 180 días o en el primer cuarto del período de la operación. Por ejemplo, en una operación a 10 años, solo se cobra si precancela total en los primeros dos años y medio. La parcial se cobra durante toda la vida del préstamo.
Macro: la precancelacion total o parcial tiene un costo de 2% más IVA del importe precancelado.
Hipotecario: la cancelación parcial debe adelantar un mínimo del equivalente de tres cuotas juntas, además de la cuota del período, y se cobra el 3% más IVA. En el caso de la cancelación total, si el cliente cancela antes de haber amortizado el 25% del plazo original de su préstamo, debe abonar el arancel del 3% + IVA sobre el saldo capital. Después de ese plazo, no se cobra arancel de precancelación.
Bancor: se puede precancelar sin comisión una vez transcurrida la cuarta parte del plazo de vigencia del préstamo. Ejemplo, un crédito a 20 años, a partir del 5to año puede precancelar sin comisión. Antes de ese plazo, tiene una comisión del 3% sobre capital adeudado en UVAs. El adelantamiento de cuota no tiene penalidad.
Santander: cobra una comisión del 3% más IVA sobre el monto a precancelar. La comisión por cancelación anticipada total solo será aplicada cuando al momento de la cancelación no hayan transcurrido al menos la cuarta parte del plazo original del préstamo o 180 días desde su otorgamiento, de ambos el mayor.
Del Sol: la precancelación parcial tiene un costo del 4% más IVA sobre el monto a cancelar. En caso de que no se cancele todo el capital, se recalcularán las cuotas en función del saldo restante. También se puede cancelar anticipadamente todo el saldo del préstamo. Esta operación, llamada precancelación total, tendrá un costo de 4% más IVA calculado sobre el monto adeudado al momento de realizarla si aún está dentro del 25% del plazo original o los primeros 180 días (de ambos el mayor). Luego de transcurrido ese plazo no tiene costo.
Brubank: precancela un préstamo con el pago de los intereses generados hasta ese día y una comisión, la cual será informada antes de la confirmación del pago. En el caso de cancelar anticipadamente el préstamo 180 días después de que haberlo solicitado o después de un 25% del plazo original (lo que sea mayor), no se cobrará comisión.
Entonces, ¿conviene o no cancelar un crédito hipotecario antes de tiempo? Si bien la idea de cancelar un crédito hipotecario antes de tiempo puede parecer atractiva para evitar el pago de intereses futuros, es importante considerar las penalidades y costos adicionales que pueden aplicar los bancos. Antes de tomar una decisión, se recomienda evaluar la situación financiera personal y consultar con la entidad bancaria para conocer las condiciones específicas de cada préstamo.