Desde su lanzamiento, a fines de abril de 2024, la vuelta de los créditos hipotecarios revolucionó al mercado inmobiliario argentino. Tras casi cinco años con una oferta prácticamente nula, el relanzamiento de los préstamos UVA por parte de 23 bancos marcó un punto de inflexión que revitalizó al sector.
Esta reactivación del mercado se reflejó en el aumento del número de operaciones de compraventa concretadas: en diciembre de 2024 se cerraron 7667 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, un 68,1% que en el mismo periodo del 2023, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño que ilusionan a los referentes. De esas transacciones, casi el 15% (1130 escrituras) se realizaron con hipoteca, lo que evidencia la influencia de los nuevos créditos en la actividad del mercado.
Sin embargo, tras un inicio prometedor, en el que el 2024 cerró con US$830 millones en créditos hipotecarios UVA otorgados, de los cuales US$240 millones corresponden a diciembre -el máximo desde mayo de 2018, cuando fueron US$445 millones-, de acuerdo a datos aportados por la consultora Empiria en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA) y al Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); el fin del año pasado marcó un freno en la cantidad de préstamos otorgados.
Este cambio responde a que 12 bancos ajustaron sus condiciones, incrementando principalmente la Tasa Nominal Anual (TNA) y, en algunos casos, acortando los plazos o modificando los montos a otorgar.
Con estas subas, en promedio las tasas se ubican en el 7,4%, cuando antes era de 5,5%. “Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) del 20% en un crédito a 25 años”, explica el economista Federico González Rouco.
Un ejemplo claro de lo que representa este incremento sería el siguiente, para un préstamo $100 millones en una de las líneas a 25 años:
La pregunta que surge ahora es si la suba de tasas continuarán afectando el mercado hipotecario en 2025 o si los bancos optarán por mantener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que “en el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo en el que se solicite”. Esto significa que las subas de tasas hacen que los préstamos sean menos accesibles para quienes buscan financiación en la compra de su casa propia. Por lo que, mientras más baja sea la tasa, “más barato” es el préstamo.
A partir de tasas menores, califica más gente, pero, al subir la tasa, aumenta el filtro inicial. Esto es así porque para acceder a un crédito hipotecario se debe considerar que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, aunque en algunos bancos, la relación cuota-ingreso puede ser del 30%. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso demostrable mayor. Este punto es que el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.
“La explicación lineal de la suba de tasas es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos”, explica González Rouco, quien aclara que aunque no se trate de tasas tan altas, “está llegando a un punto de stress la primera ola de financiamiento” y ahora se precisan herramientas como la titulación de carteras o securitización, medios que hacen posible la financiación a largo plazo y que se concretan en fondos de retiro, seguros de pensión, entre otros. “Hoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”.
“En definitiva, estos cambios muestran que el crecimiento abrupto de solicitudes en estos meses encuentra desafíos en el sistema financiero y entonces se está haciendo más restrictivo el acceso al crédito”, agrega González Rouco.
A continuación, un detalle de los cambios más relevantes aplicados por los bancos que modificaron sus condiciones:
Un caso aparte es el del banco Credicoop. Esta entidad, a pesar de que no modificó sus condiciones, decidió retirar la oferta de su página web.
