Desde hace varios años, un tipo de propiedad se convirtió en una de las opciones más populares para los argentinos que buscan una vivienda o una fuente de ingresos: los PH (Propiedad Horizontal). Famosos en la fisonomía porteña, son la combinación perfecta para quienes desean espacios al aire libre y, al mismo tiempo, necesitan ajustar su presupuesto, ya que este tipo de inmueble, a diferencia de los departamentos, no pagan expensas o, si lo hacen, son muy bajas.
En un mercado que se está reacomodando luego de que el valor de las propiedades sufrió caídas de valor pospandemia, los PH son los que mejor resistieron esta tendencia a la baja. Esto se debe a que esta tipología es altamente demandada y, cuando aparece alguna unidad disponible, ya sea para alquilar o comprar, se ocupa rápidamente.
Similares a los departamentos en cuanto a precio y tamaño, pero con algunas características de las casas, este tipo de propiedades continúan siendo las más buscadas en el mercado: en la ciudad de Buenos Aires, un aviso de estas características recibe un 86% más demanda que el aviso medio de un departamento y es donde más creció la escasez de esta tipología respecto al mismo período de 2023, de acuerdo a datos aportados por Zonaprop.
El contexto actual muestra un mercado inmobiliario con signos de recuperación, principalmente en la ciudad de Buenos Aires donde el valor del metro cuadrado promedio alcanzó los U$S2321 en noviembre, un aviso de las tipologías más demandadas tarda entre tres y cuatro meses en venderse. Estos datos de reactivación se ven reflejados en las escrituras reveladas del mes de noviembre por el Colegio de Escribanos de la ciudad: se firmaron 5987 en total, número que representa un 32% más que en el mismo mes de 2023 y un crecimiento del 16% respecto al mes anterior. Pero, además, el dato quizás más relevante es que se firmaron casi 1000 escrituras con hipotecas, número que destaca el impacto de la vuelta de los créditos UVA en el mercado.
“Con respecto a los créditos hipotecarios, los PH son uno de los productos que tienen algunas dificultades para obtener full crédito”, advierte Daniel Obetko, gerente de Interwin. “Si los bancos dan hasta el 70% del valor de escrituración del inmueble, y por supuesto ese monto además está vinculado a la calificación crediticia del que toma la hipoteca, en el caso de los PH muchas veces hay diferencia de superficie entre lo que dice la escritura y lo real, porque se incrementó esa superficie. Por lo que, en la mayor parte de los casos, los bancos van a tasar y valorizar los metros cuadrados que figuran en la escritura y no los totales”, continúa sobre este tema.
Aún con esta dificultad, los PH continúan siendo uno de los inmuebles con mayor demanda en estos momentos. Así también lo explica Diego Migliorisi, de la inmobiliaria homonima: “Son un furor porque representan un estilo de vida. El cliente que quiere este tipo de propiedades va a buscar cierta privacidad, espacios descubiertos y ambientes de estilo. También están los que los buscan para reciclar a nuevos”.
“Es un producto que está a mitad de camino entre un departamento y una casa, y en muchos casos tienen patios o terrazas que permiten tener una expansión que se valora mucho, pero además tienen una espacialidad más rica que un departamento, con alturas distintas o espacios de otras características”, destaca Obetko.
Por supuesto, estas viviendas suelen ser edificaciones de entre cuatro y cinco décadas de antigüedad, lo que presenta ventajas y desafíos. Entre los beneficios, uno que se destaca sobre el resto es el no pago de expensas. “Para dar una idea, en un PH de tres ambientes, una persona puede ahorrar hasta casi $200.000 de expensas”, remarca Migliorisi.
Mientras que, por el lado de las contras, los compradores deben considerar que el mantenimiento de las unidades es completamente independiente y depende del propietario, especialmente en propiedades más antiguas. Además, el entorno urbano puede limitar la iluminación natural en algunos casos, un factor crucial a evaluar antes de la compra.
“La gran contra es que estas propiedades no tiene los servicios de un edificio, como la seguridad y los amenities”, explica Migliorisi, y agrega: “La conservación del edificio no es orgánica”.
De los más de 100.000 inmuebles disponibles en la Ciudad de Buenos Aires, 7567 son PH, según el informe de noviembre de Zipcode. Este tipo de propiedad está en auge, destacándose especialmente en Palermo, donde la oferta es escasa y los valores superan los de un departamento, alcanzando entre US$2500 y 3000 por m². En Palermo Soho, hay menos de 100 PHs en venta, lo que impulsa precios récord.
El atractivo de los PH radica en su ubicación y en ser una alternativa para quienes no desean departamentos ni pueden acceder a una casa. Sin embargo, algunos presentan construcciones no declaradas en planos, lo que dificulta su financiamiento bancario, advierte Darío Migliorisi.
De acuerdo a Zonaprop, los barrios con mayor oferta de PHs en venta son:
Daniel Obetko señala que, al elegir un PH, es fundamental considerar el estado de las otras unidades, ya que el mantenimiento general depende de acuerdos entre los propietarios. También es importante evaluar la luz natural presente y futura, teniendo en cuenta el entorno urbano y el potencial constructivo de la zona, que podría afectar la iluminación.
Muchos PH requieren refacciones, lo que puede ser una ventaja si las modificaciones no necesitan aprobación de los vecinos. Los más valorados son aquellos con patio y espacio aéreo propio, que permiten ampliaciones como terrazas o construcción adicional, aumentando su atractivo y funcionalidad.