A partir del próximo martes 1° de julio, los inquilinos y propietarios volverán a enfrentarse a un incremento en el valor mensual de los alquileres, según el tipo de contrato vigente. es importante aclarar que en la actualidad persisten tres tipos de contrato a la vez:
Por lo que, el aumento dependerá del índice de cada uno.
ICL: la desaceleración del ajuste anual
El Índice de Contratos de Locación, que publica mensualmente el Banco Central, fue uno de los grandes protagonistas del mercado locativo en 2023 y gran parte de 2024. Tras alcanzar un pico de 265% interanual en julio de 2024, la dinámica del ICL experimentó un cambio de tendencia a partir de septiembre del mismo año, con aumentos cada vez más moderados.
Para el ajuste de julio de 2025, los contratos firmados bajo la ley derogada en 2020 afrontarán una segunda y última suba interanual (ya que finalizarán en 2026) de 66,11%, la tasa más baja en casi tres años, y 14 puntos porcentuales menos que el mes pasado (80,65% en junio) . El último registro que había quedado por debajo de este umbral fue septiembre de 2022, cuando el ICL escaló un 64,67%.
De acuerdo a los especialistas, la principal razón de esta moderación es el freno de la inflación.
En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $664.454, mientras que el que paga $600.000 pasará a abonar $996.682 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
Por IPC
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales y cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
De esta manera, para quienes firmaron contratos con ajuste cada tres meses, el aumento de julio se calculará con el último índice publicado por el INDEC -mayo de 2025-, por lo que el incremento será del 5,89%. En números concretos: si el alquiler inicial era de $600.000, el nuevo valor a pagar en junio será de aproximadamente $635.331. Mientras que, si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $847.108.
Aumentos por Casa Propia
Es importante aclarar que los contratos firmados para el índice Casa Propia no aumentarán en el séptimo mes del año, ya que este ajuste funcionó durante menos de tres meses.
En julio también finalizarán contratos, estos son los que fueron pactados en el mismo mes del 2022 y firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.
Ahora, el panorama del mercado es otro: los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por continuarlo, deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos, a pesar de que esa brecha en la actualidad se achicó debido a la desaceleración de la inflación.
